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(Se ajustará una vez que se le haya dado formato al documento)

                                                                                                                                                  
TÍTULO PRIMERO

DE LAS DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I
De la forma de constitución y disposiciones legales............................................................ 5
CAPÍTULO II
De los bienes de propiedad privativa o exclusiva y bienes de propiedad común
o áreas comunes................................................................................................................. 9
CAPÍTULO III
De los Bienes y Obligaciones de los Condóminos............................................................... 12
CAPÍTULO IV
De las prohibiciones respecto a la Realización de Obras..................................................... 16
CAPÍTULO V
De las Obras y Prestación de Servicios por parte del Administrador o el Comité
de Administración.............................................................................................................. 17
CAPÍTULO VI
De los Gastos y Costos Comunes a todos los Condóminos................................................. 18
CAPÍTULO VII
De las Aportaciones Obligatorias para los Condóminos....................................................... 20
CAPÍTULO VIII
De la Responsabilidad Laboral............................................................................................ 26

TÍTULO SEGUNDO

DE LAS ASAMBLEAS GENERALES

CAPÍTULO I

De la Asamblea General de Condóminos.......................................................................... 28
CAPÍTULO II
De las Asambleas Generales Ordinarias............................................................................ 29
CAPÍTULO III
De las Asambleas Generales Extraordinarias..................................................................... 30
CAPÍTULO IV
De los Requisitos para Convocar a la Celebración de las Asambleas Generales................ 30
CAPÍTULO V
De quienes pueden Convocar a una Asamblea General.................................................... 31
CAPÍTULO VI
De los Requisitos para tener Derecho para Asistir a las Asambleas Generales................... 32
CAPÍTULO VII
De la Legalidad en la Instalación de Asambleas................................................................ 33
CAPÍTULO VIII
De la Forma de Votar en las Asambleas Generales y el Cómputo de los Votos................ 34
CAPÍTULO IX
De la Validez de las Resoluciones de las Asambleas Generales........................................ 34

TÍTULO TERCERO

DEL ADMINISTRADOR O DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN

CAPÍTULO I
De la Administración del Condominio............................................................................... 35
CAPÍTULO II
Facultades y Atribuciones del Administrador o del Comité de Administración.................... 37
CAPÍTULO III
Otorgamiento de Poderes................................................................................................. 39
CAPÍTULO IV
De los Casos en que se puede dejar de ser Administrador, o dejar de Pertenecer al Comité de Administración................................................................................................................. 40
CAPÍTULO V
De la Forma de Entrega de la Administración................................................................... 42
CAPÍTULO VI
Del Levantamiento de Inventarios..................................................................................... 43
CAPÍTULO VII
De la Revisión y Rendición de Cuentas............................................................................. 44

TÍTULO CUARTO

DEL COMITÉ DE VIGILANCIA

CAPÍTULO I
Del Comité de Vigilancia.................................................................................................. 45
CAPÍTULO II
De las Facultades y Atribuciones del Comité de Vigilancia................................................ 46
CAPÍTULO III
De las Atribuciones del Presidente del Comité de Vigilancia.............................................. 47
CAPÍTULO IV
De los Casos en que se puede dejar de Pertenecer al Comité de Vigilancia....................... 48

TÍTULO QUINTO

DE LAS DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

CAPÍTULO I
De las Sanciones............................................................................................................... 50
CAPÍTULO II
De la Extinción y Liquidación de Régimen de Condominio.................................................. 51
CAPÍTULO III
De la Destrucción, Ruina, Vetustez y Reconstrucción del Condominio................................ 52
CAPÍTULO IV
Del Reglamento y las Controversias.................................................................................. 52
CAPÍTULO V
De las Disposiciones Finales............................................................................................. 53

T R A N S I T O R I O S ............................................................................................. 54

REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO DENOMINADO LAS TORRES GEMELAS, UBICADO EN LA CIUDAD DE ACAPULCO, ESTADO DE GUERRERO.

TÍTULO PRIMERO

DE LAS DISPOSICIONES GENERALES

CAPÍTULO I

DE LA FORMA DE CONSTITUCIÓN Y DISPOSICIONES LEGALES.

ARTÍCULO 1.- El Condominio Las Torres Gemelas, ubicado en la Ciudad de Acapulco Estado de Guerrero, localizado en el Fraccionamiento Deportivo Acapulco, Sección Roca Sola con superficie de 6,478.67 metros cuadrados, con las medidas y colindancias que se señalan en el plano anexo a la Escritura Constitutiva y que consta de los edificios  “Torre Norte” y “Torre Sur” y sus bienes o áreas comunes, se constituyó de acuerdo con la Escritura Pública No. 57,279 de fecha 20-III-81, pasada ante la fe del Notario Público No. 58 el Lic. MARIO D. REYNOSO OBREGÓN, de la Ciudad de México, D. F., e inscrito en el Registro Público de la Propiedad y el Registro de Comercio, del Distrito de Tabares con número 12261 con fecha 16 de junio de 1983 y dado de alta ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con el Registro Federal de Contribuyentes número CTG-810320Q99 matriz LI y con fundamento en la Ley número 103 expedida el 5 de diciembre de 1956 y publicada en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado, el 12 del mes y año citados, reglamentaria del Artículo 951 del abrogado Código Civil y el Reglamento que de acuerdo al ARTÍCULO CUARTO TRANSITORIO de la Ley de Propiedad en Condominio para el Estado de Guerrero número 557 es sustituido por el presente.

ARTÍCULO 2.- El presente Reglamento constituye el conjunto de normas que regulan la vida condominal y relaciones internas de los condóminos dentro del conjunto residencial denominado Condominio Las Torres Gemelas y se fundamenta en lo dispuesto por el Artículo 47 fracción I de la Constitución Política del Estado Libre y Soberano de Guerrero; La Ley de Propiedad en Condominio para el Estado de Guerrero número 557; los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles del Estado Libre y Soberano de Guerrero; la Escritura Constitutiva y todas aquellas disposiciones legales que conforme a derecho le sean aplicables.

ARTÍCULO 3.- Las siguientes personas que enunciativamente se mencionan, se encuentran obligadas y sometidas al cumplimiento de las disposiciones  legales citadas en los Artículos 1 y 2 del Reglamento; así como a las resoluciones que dentro de su ámbito de competencia emanen de la Asamblea General;  del Administrador o de los Comités de Administración y de Vigilancia.

A) Los propietarios de Unidades de propiedad exclusiva.

B) Aquellas personas cuyos derechos de uso y aprovechamiento de los Unidades deriven del Fideicomiso y que tengan la calidad de fideicomisarios de tiempo  completo o de fideicomisarios de copropiedad de uno de los Unidades o Apartaminios con las limitaciones que para cada unidad se señalan en el Reglamento.

C) Los Arrendatarios de Unidades de propiedad exclusiva o de los locales comerciales.

D) Las personas que usen, gocen o disfruten por cualquier otro título una Unidad de propiedad exclusiva.

E) El Comité de Vigilancia.

F) El Administrador o el Comité de Administración.

G) El personal de servicio.

H) Los propietarios o fideicomisarios de los locales comerciales.

I) Las personas que detenten derechos sobre áreas de concesión

ARTÍCULO 4.- Para la mejor comprensión del Reglamento y para abreviar los términos que en él se utilizan, a continuación se define cada uno de ellos.

DE LOS BIENES DE PROPIEDAD PRIVATIVA O EXCLUSIVA Y BIENES DE PROPIEDAD COMÚN O ÁREAS COMUNES.

ARTÍCULO 5.- El Condominio se divide en:

A) Bienes o partes de propiedad exclusiva o privativa, sobre los cuales cada Condómino, propietario o fideicomisario, en su caso,  podrá usar, gozar y disfrutar en forma  exclusiva.

B) Las áreas o bienes de propiedad común, que por Ley, por su destino señalado en la Escritura, los Códigos y el Reglamento, sean así consideradas; porque prestan un servicio o satisfacen necesidades de carácter colectivo, perteneciendo en copropiedad a los Condóminos, siendo inseparables de los bienes de propiedad exclusiva o privativa de acuerdo con el proindiviso que les corresponda. Los sujetos mencionados en el Artículo 3 tendrán igual derecho de uso sobre las áreas comunes.

No deben de entenderse por áreas de necesidades (s) de tipo colectivo, los locales comerciales que estén destinados a supermercados o tiendas de alimentos o de cualquier otro tipo, por lo que en ningún caso serán consideradas parte integrante de los bienes de propiedad común o áreas comunes.

ARTÍCULO 6.- Los bienes de propiedad privativa o exclusiva, se constituyen por las unidades de uso habitacional del Condominio, los cuales están destinados a la adquisición, explotación, uso, goce o disfrute de los Condóminos, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley, los  Códigos, la Escritura, el Reglamento, el Fideicomiso y los acuerdos de la Asamblea General.

Asimismo, se consideran como bienes de propiedad  privativa o exclusiva las Unidades conocidas y usadas como locales comerciales.

A cada Unidad de propiedad privativa o exclusiva le corresponde un indiviso conforme a la tabla contenida en la Escritura.

En la adquisición, explotación, uso, goce o disfrute de la propiedad privativa o exclusiva, el Condómino deberá estar sujeto a lo establecido en la Ley, los Códigos, la Escritura, el Fideicomiso y el Reglamento.

En la venta de una unidad de propiedad privativa o exclusiva que se encuentre en arrendamiento, el arrendatario tendrá el derecho de preferencia para su adquisición, quedando en segundo término, el derecho de los demás Condóminos. Ajustándose en todos los casos a lo establecido por las disposiciones legales aplicables.

En todo contrato de adquisición de los derechos de una unidad de propiedad privativa o exclusiva, se hará constar que se entregó al interesado, una copia del Reglamento así como las declaraciones y cláusulas de la Escritura, donde conste el proindiviso que le corresponde.

El uso establecido para las Unidades no podrá cambiarse o modificarse, sin la aprobación de la Asamblea General, donde se requerirá cuando menos el 38 (s) 51% (a) de votos del total del Condominio.

ARTÍCULO 7.- En forma enunciativa más no limitativa, serán considerados como bienes de propiedad exclusiva: las terrazas privadas, la tubería de agua, instalaciones eléctricas, drenaje, teléfono y aire acondicionado localizados en el interior de los bienes de propiedad exclusiva, así como los plafones, y en general todos aquellos bienes que tengan un aprovechamiento particular y que se encuentren dentro de las unidades privativas.

Por lo anterior Los gastos resultantes de la reparación, mantenimiento y mejoras de cada Unidad privativa, así como los servicios de televisión por cable o vía satélite, gas, teléfono y demás servicios propios de la Unidad privativa, serán cubiertos por separado y por cuenta de cada Condómino.

ARTÍCULO 8.- Las áreas o bienes de propiedad común, son aquellas que pertenecen en su conjunto en proindiviso a los Condóminos y que por Ley o por su destino señalado en los Códigos, la Escritura y el Reglamento, son así considerados y necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso, ornato, satisfacción de necesidades colectivas, para fines recreativos o de esparcimiento o cualquier fin semejante.

Los bienes de propiedad común o áreas comunes  no podrán ser objeto de división ni modificarse en cuanto a su forma, construcción y destino, sin aprobación de la Asamblea General donde se requerirá cuando menos el 38 (s) 51% (a) de votos del total del Condominio, siempre que no exista prohibición expresa de la Ley.

El Administrador o el Comité de Administración deberá mantener actualizado el inventario de todos los bienes muebles e instalaciones de uso común, correspondiendo al Comité de Vigilancia exigir que esta función se cumpla oportuna y adecuadamente.

Las personas mencionadas en el Artículo 3 deberán usar los bienes comunes e instalaciones generales conforme a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás, ya que de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en la Ley y el Reglamento, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil y penal del Estado Libre y Soberano de Guerrero, en que pueda incurrir.

Aún en el caso de que el Condómino no ejerza sus derechos o renuncie a usar determinados bienes comunes, seguirá sujeto a las obligaciones que le imponen el Reglamento, la Ley, la Escritura y las demás disposiciones aplicables.

ARTÍCULO 9.- Son bienes de propiedad común los así establecidos por la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento, mencionándose a continuación, en forma enunciativa más no limitativa los siguientes:

A) El terreno; los sótanos; los pórticos; las puertas de entrada; los vestíbulos; las galerías; los pasillos; los corredores; los cubos de luz; las escaleras; los patios; los jardines; los senderos; los elevadores; los cubos de los elevadores; y las áreas de circulación.

B) El área de recepción; las áreas destinadas a la administración; seguridad y vigilancia; las de comunicación horizontal y vertical; de reunión social; recreación y deportivas; las áreas de estacionamiento así como las instalaciones en general destinadas a servicios comunes.

C) Las obras; instalaciones; aparatos y demás bienes que sirvan al uso o disfrute común; tales como: fosas; pozos; cisternas; tinacos; montacargas; incineradores; estufas de gas; bomba y motores; albañales; canales; conductos de distribución de agua drenaje o calefacción; instalaciones eléctricas; con la sola excepción de los que sirvan exclusivamente a cada Unidad.

D) Los cimientos; estructuras; muros de carga; y los techos de uso general;  los pisos; techos o entre dos pisos; o secciones de éstos, siempre que pertenezcan a distintos propietarios y los muros u otras divisiones que los separen entre sí.

E) Cualesquiera otros bienes de propiedad común o áreas comunes del Condominio; obras; aparatos o instalaciones que establezcan  con tal carácter la Ley; los Códigos; la Escritura y el Reglamento.

CAPÍTULO III

DE LOS BIENES Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS

ARTÍCULO 10.- Los Condóminos usarán, sus unidades, conforme al destino que tengan señalado en la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento, y con sujeción a sus respectivos títulos, de manera que no perjudiquen el interés de los demás Condóminos, ni les impidan su uso.

 A fin de mantener un adecuado control dentro del Condominio, el Administrador o el Comité de Administración, establecerán un sistema de identificación de huéspedes, a través del cual, se podrán asignar brazaletes de diferentes colores, o cualquier otro sistema que se considere adecuado, según se trate de los  Condóminos; invitados de los Condóminos; o  clientes del “Pool de Operadores de Administración y Comercialización de Unidades”, sin que esto implique un tratamiento distinto a cada uno de ellos.

Los Condóminos podrán arrendar, enajenar, hipotecar o de cualquier manera gravar y ejercer en general,  cualquier acto de dominio sobre su propiedad o bien sobre sus derechos de fideicomisario, siempre y cuando la operación se realice observando las limitaciones y condiciones que se señalan en la Ley, los Códigos, la Escritura, el Reglamento y el Fideicomiso, según el caso; a menos que el adquirente de su unidad, convenga por escrito en asumir todas las obligaciones pasadas, presentes  y futuras que el Condómino enajenante haya contraído, o bien se haya llegado a un acuerdo especial en el caso concreto, a satisfacción del Fiduciario de los derechos y del (s) Administrador o del Comité de Administración y visto bueno del Comité de Vigilancia.

ARTÍCULO 11.- Los  Condóminos que detenten derechos de propiedad o de fideicomisario respecto de alguna unidad, cuando los enajenen bajo la modalidad de copropiedad, deberán en todo caso establecer una reglamentación, en la cual se hará constar la forma de representación que se adopte para los efectos de la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento y el Fideicomiso (s). Los copropietarios serán solidariamente responsables de las obligaciones derivadas de la unidad de la cual tengan derecho de copropiedad.

El representante común, entre otras obligaciones, tendrá la de ser responsable de cubrir a quien corresponda, las Aportaciones para el Mantenimiento y Administración, Fondo de Reserva, Aportación Diaria de Ocupación, Honorarios del Fiduciario y demás que se establezcan conforme a la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento y el Fideicomiso (s), en su caso.

La designación del representante común se hará del conocimiento, por escrito, al Administrador o al Comité de Administración y al de Vigilancia. así como del Fiduciario (s).

ARTÍCULO 12.- El Administrador o el Comité de Administración, en representación de los Condóminos, ejercitará las acciones del caso, respecto de los actos celebrados en contravención a lo señalado en el Artículo anterior.

ARTÍCULO 13.- Las personas mencionados en los incisos A), B), C) y D) del Artículo 3 del Reglamento, deberán entregar al Administrador o al Comité de Administración, copia de todas las llaves de acceso a sus respectivas Unidades. Lo anterior, con el fin de facilitar el acceso del personal, que deba de intervenir en casos de emergencia o para llevar a cabo algún trabajo especializado. En los casos de cambios de chapas o de combinación de las mismas, se deberá hacer entrega de las nuevas llaves.

De no cumplirse con lo establecido en el párrafo anterior y se llegase a presentar la necesidad de ingresar a una Unidad  determinada y no se cuente con las llaves que faciliten el acceso, se procederá a la apertura de la misma, en la forma y de acuerdo con la urgencia que el caso lo (s) amerite, debiendo el Condómino responsable, cubrir los gastos que se generen debido al incumplimiento de la obligación citada.  

ARTÍCULO 14.- Los Condóminos no podrán efectuar acto alguno o incurrir en omisión dentro del Condominio, que tenga como consecuencia que se perturbe la tranquilidad de los demás ocupantes o bien que comprometan la solidez, la salubridad, la seguridad, la comodidad, el prestigio y buen aspecto del Condominio y que impida u obstaculice la administración del mismo.

ARTÍCULO 15.- Para los casos en que uno o varios Condóminos cometan un acto u omisión  dentro del Condominio, según el Artículo 14 que antecede, el Administrador o los Comités de Administración y Vigilancia, en representación de los Condóminos, promoverán las acciones civiles o penales que correspondan, sin perjuicio de que además, se les exija el pago de los daños y perjuicios que hayan ocasionado.

ARTÍCULO 16.- Los derechos y obligaciones de cada Condómino en relación con los bienes de propiedad común o áreas comunes, se basarán en el factor de proindiviso  que corresponda a su unidad.

ARTÍCULO 17.- Cuando cualesquiera de las personas a que se refiere el Artículo 3 del Reglamento, causen daños a los bienes de propiedad común o áreas comunes, la reparación será pagada por dichas personas en un plazo que no deberá exceder de 30 días calendario. En caso de que el responsable siendo Condómino se negare a pagar el daño causado dentro del plazo fijado, las reparaciones necesarias las efectuará el administrador o el Comité de Administración y el costo será cargado a cuenta del propietario omiso, a quien además se le cobrará un interés que será definido por la Asamblea General, sobre el monto del adeudo; Cuando se trate de las personas mencionadas en los incisos C) y D) del artículo 3, si éstas no pagan los daños causados, el Administrador o el Comité de Administración, ejercitarán las acciones legales que correspondan, pero si estas personas hubieran sido autorizadas por un condómino para el uso de su unidad, éste será solidariamente responsable de los actos de aquéllas, y por tanto, el Administrador o el Comité de Administración podrán a su elección, exigirle la reparación de los daños ocasionados por sus usuarios autorizados

Cuando los daños sean causados por el Administrador o cualquiera de los miembros de los Comités de Administración o Vigilancia o el personal de servicio, se deberá observar lo siguiente:

A) Si el Administrador o cualquiera de los miembros del Comité de Administración fueran los causantes de los daños, el Condominio estará facultado a cobrarles de inmediato a éstos, el valor de los daños causados, previo conocimiento del Comité de Vigilancia, y en su caso, de la Asamblea General.

B) Si el personal de servicio fuere el causante de los daños, el Administrador o el Comité de Administración estarán facultados para descontar de su remuneración, a el o (los) (s) responsable(s)(s), el valor de los daños causados.

En el caso anterior se estará a lo dispuesto por la Ley Federal del Trabajo.

ARTÍCULO 18.- Los Condóminos y cualquier persona que habite o haga uso de una Unidad del Condominio, deberán cumplir en forma estricta y sin excepciones las siguientes prohibiciones, mismas que a continuación se mencionan con carácter enunciativo y no limitativo:

A) Cuando las unidades sean habitadas por personas distintas a su propietario, no la podrán utilizar más de  cuatro adultos y un menor de 12 años, siendo la excepción las unidades conocidas como Penthouse, en las cuales el máximo de personas que podrán habitarlo, será de ocho personas incluyendo adultos y menores de edad. Dentro de las unidades designadas como locales comerciales no podrá habitar persona alguna.
     No obstante lo anterior, la Asamblea General podrá autorizar el cambio de uso de los locales comerciales a unidad habitacional, previo estudio que será elaborado conjuntamente por, el Administrador o  los Comités de Administración y de Vigilancia y aprobado cuando menos por el 51% de los votos totales del Condominio (a). por una mayoría simple de dicha Asamblea(s) .

B) Introducir animales a cualquier parte del Condominio.

C) Usar los pasillos, corredores, albercas, rampas, cubos de luz, áreas de circulación, escaleras, elevadores y cualquier otro bien de propiedad común o áreas comunes para efectuar reuniones, patinar, montar en bicicleta y cualquier tipo de juego ruidoso o violento; así como la colocación temporal o permanente de plantas o de cualquier otro elemento ornamental o de otra índole, que no haya sido aprobado previamente y por escrito por el Administrador o  los Comités de Administración y de Vigilancia (s).

D) Colocar en las fachadas internas o externas, en el pórtico y en los muros exteriores en general, rótulos, placas y elementos decorativos que descompongan el aspecto estético del Condominio.

E) Que los locales comerciales se anuncien sin que previamente y por escrito  soliciten la aprobación del Administrador o de los Comités de Administración y de Vigilancia, para lo cual  deberán anexar bocetos o planos de los anuncios que pretendan utilizar, así como los lugares en que se proponen colocar.

F) Hacer publicidad sobre el arrendamiento o enajenación de las unidades, salvo en los lugares que ex profeso hubiesen señalado para tales efectos el Administrador o los Comités de Administración y de Vigilancia.

G) Colgar ropa y otros objetos en ventanas, balcones y terrazas de los bienes o partes de propiedad exclusiva o privativa y en los bienes de propiedad común o áreas comunes.

H) Instalar o usar en sus unidades máquinas o motores distintos a los usados  en el servicio del hogar o provocar ruidos y vapores u olores molestos.

I)  Cocinar en cualquier lugar que no sea la cocina de su unidad, así como utilizar medicamentos o materiales de olores desagradables, que trasciendan fuera de la propia unidad o que ocasionen molestias a los Condóminos u otros ocupantes.

J) Consumir cualquier tipo de bebidas alcohólicas fuera de las Unidades, con excepción de aquellas que sean preparadas y servidas en los lugares especialmente destinados para ello.

K) Tocar instrumentos musicales o usar aparatos de sonido en cualquier parte del Condominio, que en virtud de su volumen, molesten y perturben la tranquilidad de los Condóminos.

L) Colocar aparatos exteriores de aire acondicionado, fuera de los lugares específicamente asignados para tal efecto, de acuerdo con los planos anexos a la Escritura.

ARTÍCULO 19.- Además de las prohibiciones establecidas en el artículo que antecede, los condóminos deberán de cumplir con las obligaciones siguientes:

A) Cuando un condómino permita a un tercero hacer uso de su unidad  bajo cualquier título, deberá notificarlo por escrito al Administrador o al Comité de Administración.

B) Notificar inmediatamente al Administrador o al Comité de Administración, sobre cualquier circunstancia o hecho, que pueda causar daño o afectar cualquier parte del Condominio.

C) Cumplir exacta, fiel y puntualmente con las disposiciones contenidas en la Ley, el Código, la Escritura y el Reglamento, dando aviso por escrito al Administrador o al Comité de Administración, cuando exista alguna irregularidad que implique violación a las mismas.

D) Permitir al Administrador, al Comité de Administración o a las personas debidamente autorizadas por éstos, para que efectúen la inspección de  su unidad, a efecto de establecer si cumple con las disposiciones previstas por la Ley, el Código, la Escritura y el Reglamento.

E) Concurrir a las Asambleas Generales, personalmente o por medio de representante debidamente autorizado.

F) En el anexo “A” del presente reglamento se establecen las obligaciones de los operadores dedicados a la administración en renta y comercialización de unidades dentro del Condominio así como de los Condóminos que de forma personal alquilen sus propiedades en las Torres Gemelas.

CAPÍTULO IV

DE LAS PROHIBICIONES RESPECTO A LA REALIZACIÓN DE OBRAS.

ARTÍCULO 20.-  En la realización de obras por parte de los Condóminos, en forma enunciativa, más no limitativa se prohíbe lo siguiente:

A) Efectuar sin autorización del Administrador o del los (s) Comités(s) de Administración y del  Comité de(a) Vigilancia,  en las unidades sobre las que tengan derecho conforme al título respectivo: obras que alteren el destino de éstas; las estructuras; las instalaciones; las fachadas; los espacios de circulación; los vestíbulos; y los demás bienes de propiedad común o áreas comunes, restringiendo su uso. Para obtener la autorización deberá elaborarse solicitud por escrito, anexando planos de las obras que se pretendan realizar. La decisión correspondiente, se dará a conocer por escrito al Condómino en un plazo no mayor de 30 días calendario. 

B) Que cualquier Condómino ocupe o construya cualquier tipo de obra, en las azoteas de los edificios del Condominio. Salvo los autorizados por el Comité de Administración (s)

C) Modificar o alterar en cualquier forma, los muros de las fachadas o la decoración, las puertas, el color o cualquier otro elemento de éstos, incluyendo las ventanas, los balcones y los vidrios de ambos.

D) Modificar o alterar en cualquier forma los muros medianeros que separan los bienes de propiedad privativa o exclusiva, de los vestíbulos, pasillos y otros espacios de los bienes de propiedad común o áreas comunes, abrir puertas, ventanas o hacer horadaciones en los muros mencionados. Los Condóminos no podrán rebajarlos, hacer nichos ni modificaciones en forma alguna y sólo podrán usarlos de acuerdo a su destino establecido en los planos originales.

E) Modificar, perforar, abrir huecos o alterar en cualquier forma las losas estructurales que dividen a los pisos.

F) Colocar alambres para radios, televisores o cualquier otro aparato, fuera de los ductos o instalaciones del Condominio destinados a esos fines. En la misma forma instalar teléfonos directos y los alambres propios de éstos, ya que para tal efecto se deberán utilizar los ductos para cableado telefónico con que cuente el Condominio, mismos que serán señalados al Condómino, por conducto del Administrador o del los (s) Comités de  Administración o de Vigilancia (s), quienes(s) en caso necesario y previa solicitud y estudio, decidirán (s) lo conducente.

G) Realizar obras o reparaciones en horarios nocturnos, salvo en casos de fuerza mayor, donde previamente se solicitará la autorización al Administrador o al Comité de Administración.

H) Realizar obras que modifiquen la imagen urbana o arquitectónica del conjunto, que contravengan lo establecido en la Ley, la Escritura o el Reglamento.

I) No se podrán realizar obras o reparaciones, por parte de los Condóminos, en los bienes de propiedad común o áreas comunes, salvo en caso de urgencia, cuando por cualquier motivo faltare el Administrador y el Comité de Vigilancia. En este caso, quien lleve a cabo esas obras podrá solicitar al Administrador, el reembolso de los gastos que hayan realizado, pero quedará obligado a responder de la utilidad de las obras y de su saneamiento.

ARTÍCULO 21.- En caso de que cualquier Condómino por sí mismo o través de terceros realizare obras sin autorización, el Administrador o los (s) el (a) Comités  (s) de Administración y Vigilancia (s) estarán (s) obligados(s), a devolver las cosas al estado en que se encontraban, siendo por cuenta del Condómino que viole las disposiciones, los gastos que por tal motivo se originen. Además se le aplicará al infractor, una sanción económica que será determinada en su oportunidad por la Asamblea General.

ARTÍCULO 22.- El infractor de las prohibiciones establecidas para la realización de obras, será responsable del pago de los daños y perjuicios que resulten, independientemente de las sanciones que establece la Ley y otros ordenamientos jurídicos aplicables. En caso de que los daños que (s) se causen, sean (s) ocasionen daños (a) a los bienes de propiedad común, el Administrador o el Comité de Administración, podrán ejercer las acciones legales que correspondan, en términos de lo previsto por los ordenamientos aplicables a la materia.

ARTÍCULO 23.- El Condómino dueño de un área privativa o exclusiva, responderá de los incumplimientos, daños y perjuicios que sean causados por él, por sus trabajadores, familiares, arrendatarios, usuarios o personas que por cualquier motivo hayan sido autorizados por éste para ocupar su Unidad.

CAPÍTULO V

DE LAS OBRAS Y PRESTACIÓN DE SERVICIOS POR PARTE DEL ADMINISTRADOR O EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN.

ARTÍCULO 24.-Para  la  realización de  obras   por  parte  del  Administrador o el
Comité de Administración en los Bienes Comunes e Instalaciones Generales se observará lo siguiente:

A) Las obras que representen (a) con (s) un costo no mayor al 5% del presupuesto aprobado para ese año y (a)  sean necesarias para mantener los Bienes de Propiedad Común o Áreas Comunes, en buen estado de seguridad, estabilidad, y conservación, así como (s) o (a) para que los servicios funcionen normal y eficazmente, serán realizadas por conducto del Administrador o el  Comité de Administración, ya sea en forma directa con personal del Condominio o por medio de terceros, previa la licitación  correspondiente (s), de donde se seleccionará la proposición más adecuada para los intereses del Condominio. En este caso el Contratista antes de iniciar las obras, deberá obtener, cuando sean necesarias, las licencias que requieran las autoridades y presentar a satisfacción del Administrador o del Comité de Administración, las garantías que se estimen convenientes, para el cabal cumplimiento de las obligaciones contraídas. Para este tipo de obras bastará la conformidad del Comité de Vigilancia, sin que sea necesario el acuerdo de los Condóminos reunidos en asamblea.

a) Los gastos que por estos conceptos se eroguen, serán cargados a la partida de gastos de mantenimiento.

b) Cuando los recursos no sean suficientes o sea necesario realizar obras imprevistas que requieran una erogación mayor al 5% del presupuesto aprobado para ese año, el Administrador o el Comité de Administración, convocarán a una Asamblea General, donde (s) la que (a)conforme a lo que prevenga la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento se resuelva lo conducente.

B) Para realizar en áreas comunes, obras nuevas no indispensables o que modifiquen el uso del suelo, no obstante, que éstas se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad y que no aumenten el valor del Condominio, u obras que sin ser necesarias sí lo aumenten, se requerirá el acuerdo aprobatorio de la Asamblea General, por mínimo de votos que represente el 38(s) 51%(a) del valor total del Condominio.

ARTÍCULO 25.- Para la realización de obras y la prestación de los Servicios por parte del Administrador o del Comité de Administración en los Bienes Comunes e Instalaciones Generales, todos los Condóminos deberán cubrir conforme a lo establecido por la Ley y el Reglamento, los gastos y costos resultantes.

ARTÍCULO 26.- El Administrador o el Comité de Administración, podrán celebrar en representación de los Condóminos, convenios con las autoridades competentes o empresas especializadas, para establecer servicios de control, protección y vigilancia en el Condominio.

ARTÍCULO 27.- El Administrador o los Comités de Administración o Vigilancia, en ningún caso, serán responsables por la pérdida de objetos dentro de las instalaciones del Condominio, de  valores y efectivo, que no sean depositados en las cajas de seguridad, con que se  cuenta  en las instalaciones.

CAPÍTULO VI

DE LOS GASTOS OBLIGATORIOS (a) Y COSTOS COMUNES A TODOS LOS CONDÓMINOS

ARTÍCULO 28.-Son gastos obligatorios (a) y costos comunes y obligatorios (s) a todos los condóminos, los que a continuación se mencionan en forma enunciativa y no limitativa:

A) Los gastos de administración, vigilancia, mantenimiento, reparación y conservación, de cualquier naturaleza, que sean necesarios  en las diversas partes de los bienes de propiedad común o áreas comunes.

B) El costo de los servicios del agua, energía eléctrica, teléfono,  intercomunicaciones y los demás que causen los bienes y servicios comunes.

C) El costo de los impuestos, contribuciones y derechos locales y federales.

D) El costo del mobiliario y maquinaria que sean necesarios para la adecuada operación del Condominio.

E) Las primas de los seguros propios del Condominio que cubran las áreas comunes y los edificios. (s)

F) Los sueldos,  salarios, honorarios,  prestaciones y gratificaciones del Administrador o los Comités de Administración y Vigilancia, y de todo el personal al servicio  del Condominio, así como las Aportaciones patronales del Seguro Social y todas las que se deriven de la relación contractual con los trabajadores.

G) Las compensaciones y honorarios  de los operarios,  empresas o profesionistas  que intervengan  en la gestión y arreglo  de los asuntos  legales o contables y que sean de interés del Condominio, incluidos aquellos gastos erogados o que deba realizar el Administrador o los Comités de Administración y de Vigilancia o cualquiera de sus miembros, en el desempeño de su cargo, sean éstos de carácter judicial o extrajudicial.

H) Los gastos de  la oficina  del Administrador o del Comité de Administración,  incluido el costo del mobiliario  y el arreglo de los asuntos  del Condominio.

I) El costo de los implementos  y equipos  para la limpieza y cuidado de las partes comunes  del Condominio.

J) Obras nuevas en las áreas comunes que previamente estén autorizadas por la Asamblea General, en términos del   Reglamento.

K) Los gastos que se originen como consecuencia de la implementación de resoluciones válidamente aprobadas por la Asamblea General, sobre asuntos de interés común, no comprendidos dentro de las atribuciones del Administrador o del Comité de Administración, los que éste efectuaren (s) por ese concepto, en cumplimiento de sus obligaciones.

L) Gastos de reconstrucción, en los casos de que ésta sea parcial o por vetustez del edificio, observándose previamente lo dispuesto por el Reglamento, la Ley, los Códigos y la Escritura Constitutiva.

M) En general,  todos los gastos de conservación, reparación y mantenimiento  de los bienes  y servicios comunes  y de los demás  que tengan ese carácter  conforme a la Ley o que sean aprobados como tales   por la Asamblea General.

CAPÍTULO VII

DE LAS APORTACIONES OBLIGATORIAS PARA LOS CONDÓMINOS

ARTÍCULO 29.- Las Aportaciones que deberán cubrir todos los Condóminos en forma obligatoria son:

A) Aportación de Mantenimiento y Administración.

B) Aportación Diaria de Ocupación.

C) Aportación del Servicio de Estacionamiento.

D) Aportación para el Fondo de Reserva.

E) Aportación Extraordinaria.

F) Aportación Especial. (a)

ARTÍCULO 30.- Los pagos de las Aportaciones mencionadas en el artículo precedente deberán ajustarse a las siguientes disposiciones generales:

A) El importe de las aportaciones previstas en el Reglamento o aprobadas por la Asamblea General, constituye una obligación que debe ser pagada por los Condóminos, la cual no podrá ser transferible, por lo que los Contratos que dichos Condóminos celebren con terceros para el uso de su Unidad, no los libera de la obligación de pagar todas las Aportaciones que les corresponden, consecuentemente, será su responsabilidad vigilar que éstas sean pagadas con oportunidad.

B) En caso de que el Condómino efectuara al Condominio, cualquier tipo de pago mediante cheque y éste  fuera devuelto (a) no tuviera fondos suficientes (s), generará una pena convencional equivalente a los gastos generados al Condominio (a)  al 20 % del valor del documento girado (s), sin perjuicio de los intereses moratorios que se generen por el retraso en el pago.

C) Las Aportaciones que deban ser pagadas por los Condóminos, no estarán sujetas a compensación, excepciones personales, ni a ningún otro concepto que pretenda excusar su pago.

D) Cuando se celebre un Contrato traslativo de dominio, cuyo objeto sea una Unidad de propiedad exclusiva, el Condómino enajenante, deberá solicitar al Administrador o al Comité de Administración una constancia de no adeudo de las Aportaciones que le correspondan.

E) Los adeudos que resulten de la falta de pago de Aportaciones o cualquiera otra obligación de carácter económico, estarán garantizados por la Unidad de propiedad exclusiva respectiva. Los Condóminos podrán obtener del Administrador o del Comité de Administración (a) una liquidación de adeudos pendientes, pero este documento sólo surtirá efectos legales cuando conste (a) si además de (s) la firma del Administrador o  cuando menos un miembro del Comité de Administración. va suscrita por el presidente del Comité de Vigilancia o de quien lo sustituya (s).

F) Cada Condómino está obligado al pago de los Impuestos, Contribuciones y Derechos Federales, Estatales o Municipales correspondientes a su Unidad Privativa o Exclusiva. (c)Esta obligación no releva a los Condóminos  de contribuir a los gastos comunes del Condominio

G) La Asamblea General establecerá el monto de los intereses moratorios, que se deban (s) aplicarán (a) a los adeudos de Aportaciones que debió haber pagado oportunamente el Condómino. El porcentaje de interés en ningún caso será mayor al establecido por la Ley. (a) Asimismo establecerá las penas convencionales y su monto que deban aplicarse en casos particulares.

H) El Administrador o el Comité de Administración, no recibirán pagos a cuenta o parciales de las aportaciones que correspondan a los Condóminos, pero en el caso de que sean aceptados, primero se aplicarán al pago de intereses, y el remanente si lo hubiere, se abonará al capital.

I) Cuando un Condómino deje de pagar tres bimestres de la Aportación de Mantenimiento y Administración, o se presente un atraso de seis meses en el pago de una Aportación extraordinaria, el Administrador o el Comité de Administración podrán demandarle el pago judicialmente ante los tribunales competentes.

J) El Administrador o el Comité de Administración tiene la obligación de enviar periódicamente, a todos los Condóminos, a su domicilio registrado, el estado de cuenta de su Unidad, con las observaciones que se estimen pertinentes. En el caso de que durante el mes de diciembre, el Administrador o el Comité de Administración no reciban ninguna clase de observación, se entenderá que el Condómino está de acuerdo con el estado de cuenta recibido y estará obligado a cubrir el monto total en él señalado.

K) El cambio de domicilio de cualquier Condómino, que impida notificarle oportunamente cualquier asunto relacionado con su Unidad, no lo libera de cubrir las aportaciones comunes obligatorias ni de las obligaciones que deriven de los acuerdos de la Asamblea General, o de las diversas disposiciones aplicables.

En el caso de que por el incumplimiento de sus obligaciones, se entable algún procedimiento legal en contra de un determinado Condómino, éste estará obligado a cubrir los gastos y costas (a) que se generen por  los juicios correspondientes.

ARTÍCULO 31.- El pago de la Aportación de Mantenimiento y Administración, deberá ajustarse a las siguientes disposiciones:

A) La Aportación de Mantenimiento y Administración se calculará en base al presupuesto anual del Condominio, aprobado por la Asamblea General, donde se establece el total de erogaciones efectuadas en un período de 365 días calendario. Dicha Aportación será obligatoria para todos los Condóminos y se aplicará de acuerdo con el indiviso que corresponde a cada Unidad. En los casos donde existan gastos  que no beneficien en forma proporcional a cada propietario, se podrán establecer bases especiales de cobro, únicamente respecto a esos gastos y en relación con el o los Condóminos beneficiados. (a)

B) La Aportación de Mantenimiento y Administración deberá ser pagada bimestralmente por los Condóminos, dentro de los diez primeros días, del primer mes de cada bimestre, sin necesidad de requerimiento previo. La Aportación podrá ser cubierta por anualidad adelantada, dentro de los primeros quince días del mes de diciembre, en cuyo caso y por acuerdo de la Asamblea General, se bonificará un porcentaje por pago anticipado. No obstante, la Asamblea General de Condóminos, podrá establecer un procedimiento y periodicidad distintos para el cobro de la Aportación de Mantenimiento y Administración, sus incrementos, los plazos para el pago, y la forma de cobro a los Condóminos, siendo suficiente para ello, la mayoría simple de votos.

C) Las Aportaciones para el Mantenimiento y Administración, se integrarán a un fondo denominado Fondo de Mantenimiento y Administración, el cual será la base de operación financiera del Condominio.

D) Cuando  un Condómino no cumpla oportunamente con los pagos de los servicios que se disfruten en su Unidad de propiedad exclusiva, y éstos  sean cubiertos con recursos del Fondo de Mantenimiento y Administración o el de Reserva del Condominio, el Administrador o el Comité de Administración, están facultados para suspender dichos servicios. previo visto bueno del Comité de Vigilancia (s).

E) Cuando un Condómino adeude dos bimestres de Aportaciones para el Mantenimiento y Administración, estará impedido para hacer uso de los servicios que se prestan en las áreas comunes o bienes de propiedad común, por todo el tiempo que dure el retraso en el pago. En ambos casos, será necesario el visto bueno por escrito del Comité de Vigilancia.

ARTÍCULO 32.- El pago de la Aportación Diaria de Ocupación, deberá ajustarse a las siguientes disposiciones:

A) El pago de la Aportación Diaria de Ocupación, es obligatorio para todos los Condóminos y se establece por cada noche de ocupación de la Unidad, no obstante que ésta, sea ocupada por terceros o administrada por algún operador del “Pool de Operadores de Administración y Comercialización de Unidades”. La Asamblea General de Condóminos, podrá establecer un procedimiento y periodicidad, distintos para el cobro de la Aportación Diaria de Ocupación, sus incrementos, los plazos para el pago y la forma de cobro, siendo suficiente para ello, la mayoría simple de votos.

B) El costo de la Aportación Diaria de Ocupación, variará según sean las personas que ocupen la Unidad y se dividen en la forma que a continuación se menciona:

a) Aportación pagada por el Condómino o sus familiares.

b) Aportación pagada por los invitados del Condómino.

c) Aportación pagada por los integrantes del “Pool de Operadores de Administración y Comercialización de Unidades”.

d) Aportación pagada por los Beneficiarios del derecho de Apartaminio (a). tiempo compartidistas (s)

e) Aportación pagada por los invitados del Beneficiario del Derecho de Apartaminio. (a)

C) El diferente costo de las Aportaciones Diarias de Ocupación,  tiene como base la Aportación calculada para ser pagada por los Beneficiarios del derecho de Apartaminio (a)  tiempo-compartidistas (s). Esta aportación base, se integra primordialmente con los costos que tiene para el Condominio, el proporcionar a la Unidad ocupada, los servicios de energía eléctrica, agua y limpieza diaria. Los propietarios que no requieran el servicio diario de limpieza de la Unidad, se lo comunicarán oportunamente por escrito al ama de llaves, pero esta situación no reduce el monto de la Aportación Diaria de Ocupación.

D) Los conceptos que disminuyen la Aportación Diaria de Ocupación en sus diferentes divisiones, no se relacionan con los gastos directos que tiene el Condominio en la prestación de los servicios, sino que considera un descuento variable, en función del subsidio que en cada caso establezca la Asamblea General para cada división.

E) La Aportación Diaria de Ocupación aplicable a las diferentes divisiones, no será diferente dentro de la misma división y sólo podrá variar por la frecuencia de uso de la Unidad, considerando como frecuencia de uso, el número de personas que habitan dicha Unidad simultáneamente, en un período de 24 horas.

F) En los casos en que la Unidad sea ocupada por el propietario o sus invitados y dicha unidad sea habitada por más de  cinco personas, se pagará un sobreprecio equivalente  a dos veces  el Salario Mínimo vigente en el Distrito Federal, por cada persona adicional.

G) Cuando la Unidad se encuentre desocupada y a juicio del Administrador o de los Comités de Administración y Vigilancia, se haga indispensable proceder a la limpieza de la Unidad, dicha limpieza deberá ser con cargo al Condómino dueño de la Unidad, el costo  le será cargado a su aportación anual, a razón de un día de la Aportación Diaria de Ocupación por cada día que se haya efectuado la limpieza de su Unidad.

H) Aun cuando las unidades se encuentren arrendadas, los Condóminos están obligados  a cubrir la Aportación Diaria de ocupación. En el caso de que la Unidad se encuentre administrada por algún integrante del “Pool de Operadores de Administración y Comercialización de Unidades”, éste será el responsable directo (a) de cubrir a la administración del Condominio  (a) dichas Aportaciones, con no más de una semana vencida, posterior a la ocupación.

I) El pago de la Aportación Diaria de Ocupación por parte del Condómino, sus invitados o  los beneficiarios del derecho de Aparataminio (a), se efectuará en el momento de abandonar el Condominio. En el caso de que se haya garantizado, previamente el pago por medio de cualquier documento bancario, este documento se presentará a quien corresponda para que sea pagado de inmediato.

J) El Condómino será responsable de la falta de pago de la Aportación Diaria de Ocupación, por parte de las personas autorizadas por él para ocupar su Unidad, salvo en el caso de que por error u omisión de la Unidad de Recepción, no se garantice adecuadamente el pago de la Aportación. En cuyo caso, el responsable deberá cubrir al Condominio el monto total del adeudo.

ARTÍCULO 33.- La Aportación del Servicio de Estacionamiento, deberá ajustarse a las siguientes disposiciones:

A) El pago de la Aportación del Servicio de Estacionamiento, es por 24 horas y es obligatorio para todos los Condóminos y usuarios autorizados (a) que decidan utilizarlo.

B) Los espacios dentro del estacionamiento sólo podrán ser reservados para los propietarios de tiempo completo y se asignarán en el  orden que sean solicitados, a su llegada. (a)

C) El costo del servicio será igual para todo tipo de vehículos de motor que no sobrepasen las medidas  equivalentes a una camioneta Express Van de la Chevrolet (s)  de ocho pasajeros,  ya que no se permitirá el acceso a vehículos con dimensiones mayores.

D) El pago de la Aportación  por el Servicio, no incluye la atención del “Valet Parking”, quedando terminantemente  (s) prohibido,  para obtener este servicio (a), el otorgar gratificación alguna al personal de vigilancia o cualquier otro empleado del Condominio.

E) En el caso de que las áreas de estacionamiento del Condominio se encuentren totalmente ocupadas, la Aportación del Servicio de Estacionamiento, proporciona derecho al huésped de que su vehículo se ubique sin costo adicional en áreas alternas, fuera del Condominio. En ninguno de los casos, el Condominio se hará responsable por daños o robos a los vehículos.

F) El pago de los Servicios de Estacionamiento será cubierto directamente por el huésped, en el momento de ingresar (a)  abandonar (s) al Condominio.

K) El Condómino será responsable de la falta de pago del Servicio de Estacionamiento, por parte de las personas autorizadas por él para ocupar su Unidad, salvo en el caso de que por error u omisión de la Unidad de recepción, no se garantice adecuadamente el pago de la Aportación. En cuyo caso, el responsable deberá cubrir al Condominio el monto total del adeudo.

El Condómino será responsable de la falta de pago del Servicio de Estacionamiento, por parte de las personas autorizadas por él para ocupar su Unidad, salvo en el caso de que por error y omisión de la Unidad de recepción, no se garantice adecuadamente el pago de la Aportación. En cuyo caso, el responsable deberá cubrir al Condominio el monto total del adeudo.

En el caso de que el huésped decida hacer uso del Servicio de Estacionamiento, deberá invariablemente, registrar a su llegada  en el área de recepción del Condominio, las características de su vehículo, con el fin de que se le proporcione la identificación correspondiente que le permita acceder al área de Estacionamiento del Condominio, según sean sus necesidades.

ARTÍCULO 34.- El pago de la Aportación para el Fondo de Reserva, deberá ajustarse a las siguientes disposiciones:

A) El pago de la Aportación para el Fondo de Reserva, es obligatorio para todos los Condóminos, su monto se determinará anualmente por la Asamblea General y será utilizado por el Administrador o el Comité de Administración para cumplir adecuadamente con las funciones que le hayan sido asignadas, destacándose la adquisición y reposición de maquinaria.

B) Las Aportaciones para el Fondo de Reserva, que como aportaciones en efectivo efectúen los Condóminos, se integrarán a un fondo que deberá mantenerse constante los 365 días del año, ya que sólo será utilizado para cubrir gastos de emergencia, así como los gastos normales, cuyo importe no hubiera podido ser cubierto oportunamente, por las Aportaciones que a cada Condómino corresponda pagar.

C) La Aportación para el Fondo de Reserva, será proporcional a la Aportación de Mantenimiento que deba pagar cada Condómino y nunca será inferior al 5% de dicha Aportación.

D)  El manejo de las Aportaciones que integran el Fondo de Reserva, será responsabilidad  del Administrador o el Comité de Administración, quienes deberán rendir cuentas del mismo a la Asamblea General. En este caso el Comité de Vigilancia velará por su estricto cumplimiento.

E) El uso de las Aportaciones para el Fondo de Reserva, sólo podrán variarse por la Asamblea General  por mayoría simple de votos.

F) La Aportación para el Fondo de Reserva   deberá ser pagada bimestralmente por los Condóminos, dentro de los diez primeros días, del primer mes de cada bimestre, sin necesidad de requerimiento previo. La Aportación podrá ser cubierta por anualidad adelantada, dentro de los primeros quince días del mes de diciembre, en cuyo caso y por acuerdo de la Asamblea General, se bonificará un porcentaje por pago anticipado. No obstante, la Asamblea General de Condóminos, podrá modificar su finalidad así como establecer un procedimiento y periodicidad distintos para el cobro de la Aportación para el Fondo de Reserva, sus incrementos, los plazos para el pago, y la forma de cobro a los Condóminos, siendo suficiente para ello, la mayoría simple de votos.

Las aportaciones que integren el Fondo de Reserva, en tanto no se usen, serán invertidas por el Administrador o el Comité de Administración en una cuenta de valores de inversión a la vista  que no represente riego alguno (a) de mínimo riesgo (s), conservando la liquidez necesaria para solventar las obligaciones de corto plazo. El tipo de inversión deberá ser autorizado por el Comité de Vigilancia(s).

ARTÍCULO 35.- El pago de la Aportación Extraordinaria, deberá ajustarse a las siguientes disposiciones:

A) La Aportación Extraordinaria se establecerá en el caso  de que los Fondos de Mantenimiento y Administración y de Reserva no sean suficientes para cubrir gastos urgentes e indispensables para la operación y funcionamiento del Condominio o para evitar conflictos graves que pudieran afectar la vida condominal.

B) El pago de la Aportación Extraordinaria, es obligatorio para todos los Condóminos y se establecerá (a) por simple mayoría de votos en acuerdo de la Asamblea General. convocada por el Administrador o los Comités de Administración o Vigilancia, en donde éstos (s) Para su aprobación (a) presentarán los argumentos que sustenten en forma clara, precisa, concisa e indubitable, la necesidad (a) solicitud (s) de dicha Aportación. En el caso de que la Asamblea General requiera de tiempo para analizar cuidadosamente la solicitud, el período de análisis no será superior a quince días calendario, debiéndose por lo tanto convocar a una segunda Asamblea General Extraordinaria, para que en ella (a) se tome la decisión correspondiente misma (a) que será irrecurrible.  inapelable(s) .

C) La Aportación Extraordinaria deberá ser empleada exclusivamente en los propósitos(s) para los(s) que fue aprobada) solicitada(s), por lo que de ninguna manera, podrán utilizarse los recursos en fines distintos a los autorizados.

La cantidad y forma de aportación(s) de la Aportación Extraordinaria, será definida por la Asamblea General, tomando en consideración las obligaciones contraídas y los plazos comprometidos de pago.

ARTÍCULO 36.- Los adeudos de los Condóminos Morosos, resultado de la falta de pago de las aportaciones a que en forma expresa y personal se han obligado, establecen la suerte principal que incrementada con los intereses moratorios y pena convencional que fije la Asamblea de Condóminos, serán la base para demandar su pago ante los tribunales competentes en el Estado de Guerrero, debiéndose cumplir para esto, con lo establecido en el Reglamento, la Ley y los Códigos vigentes en el Estado. (a)

CAPÍTULO VIII

DE LA RESPONSABILIDAD LABORAL

ARTÍCULO 37.- Las controversias de tipo civil, penal, laboral o de cualquier otro tipo, que surjan entre el Condominio, los Condóminos, el personal de servicio, los concesionarios,  o cualquier otra persona física o moral, deberán someterse, sin excepción alguna (a) a los juzgados (s) tribunales (a) competentes, del domicilio del Condómino (a) que por competencia (a) del domicilio le corresponda al Condominio, renunciando consecuentemente, a la jurisdicción que por domicilio o cualquier otro concepto pretenda invocar cualquiera de las partes.

Las relaciones obrero-patronales que surjan entre los Condóminos y el personal contratado por éstos para que les presten un servicio individual, sólo surtirán efectos entre éstos y por tanto, el Condominio no tendrá ninguna responsabilidad derivada de esa relación contractual

Los Condóminos por el simple hecho de tener esta calidad aceptan someterse a la competencia a que se hace mención en el presente artículo (a).

ARTÍCULO 38.- Respecto a (s) Las relaciones obrero-patronales que surjan ente (a) el personal que sea contratado para prestar servicios al Condominio, como resultado de los acuerdos de la Asamblea General, serán de dicho personal con los Condóminos considerados en su conjunto; y en tal virtud el Administrador o el Comité de Administración, no tendrán responsabilidad alguna por este concepto, y no podrá considerarse como patrón sustituto(a) no obstante que este último actúe como su representante común (s) para la contratación. y casos de conflicto.(s)

ARTÍCULO 38.- Los Condóminos serán los únicos obligados y responsables de cumplir con todas y cada una de las obligaciones que deriven a cargo de los patrones en los términos de la Ley Federal del Trabajo, la Ley del Seguro Social y la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, y de cualquier otra disposición aplicable, relacionada con el personal contratado por el Administrador o el Comité de Administración, en su nombre y representación, para la ejecución de los trabajos necesarios para los bienes de propiedad común o áreas comunes y para los bienes de propiedad privativa o exclusiva del Condominio, de acuerdo con lo dispuesto en la Ley Federal del Trabajo en vigor. (s)

ARTÍCULO 39.- El único autorizado para impartir órdenes al personal del Condominio será el Administrador o el Comité de Administración, pero esta facultad podría delegarla (a) pudiendo delegar su autoridad (s), en el funcionario(s) las personas (a)  del Condominio que estime conveniente.

TÍTULO SEGUNDO

DE LAS ASAMBLEAS GENERALES

CAPÍTULO I

DE LA ASAMBLEA GENERAL DE CÓNDOMINOS
                                                                      
ARTÍCULO 40.-La Asamblea General es el órgano supremo del Condominio, tendrá las facultades que conforme a derecho establece la Ley y está integrada por todos los Condóminos para plantear, discutir y resolver asuntos de interés común y en su caso, del interés de cualesquiera de los Condóminos.

ARTÍCULO 41.-Las Asambleas Generales podrán ser:

A)  Ordinarias.

B) Extraordinarias.

ARTÍCULO 42.- Las Asambleas Generales, ya sean ordinarias o extraordinarias, se celebrarán preferentemente (s) en el domicilio del Condominio, en la ciudad de Acapulco Gro. no obstante, quien convoque a la Asamblea, podrá decidir que dicha Asamblea se celebre en otro domicilio, cuando con ello se haga más fácil la participación y asistencia de los Condóminos (s) o en atención a circunstancias especiales, las que deberán expresarse en la convocatoria correspondiente (a)

El Administrador o el Comité de Administración tendrán siempre a disposición de los Condóminos el libro de actas y les (s) e(a) informará, a cada uno de ellos, por los medios que estime convenientes, las resoluciones que adopte la Asamblea General.

ARTÍCULO 43.- Antes de dar inicio a la Asamblea General, se formulará una lista de asistencia en la que se anotará el nombre de cada uno de los Condóminos asistentes, el número de la unidad y el porcentaje que represente, que será validada por los escrutadores que sean designados. Corresponderá al secretario levantar el acta de la Asamblea  General y la transcribirá en el libro de actas, en donde se harán constar los asuntos tratados y las resoluciones tomadas.
El acta de asamblea se protocolizará ante notario público en los casos en que el Reglamento o la Ley así lo dispongan o cuando la Asamblea General así lo estime necesario.

ARTÍCULO 44.- Las resoluciones tomadas por la Asamblea General serán de observancia obligatoria para todos los Condóminos, presentes, ausentes y aun los disidentes (a) salvo en el caso de Asambleas Generales donde se traten asuntos especiales, que por su trascendencia se requiera una cantidad de votos determinada(s).

ARTÍCULO 45.- Podrán celebrarse juntas de Condóminos para tratar asuntos o hacer proposiciones relativas a su propiedad exclusiva o bienes de uso común, siempre y cuando sus decisiones no contravengan las de la Asamblea General, ni se lleven a cabo para afectar el orden y la buena Administración del Condominio. En este último caso, los Comités de Administración y Vigilancia, tomarán las acciones que juzguen pertinentes.

CAPÍTULO II

DE LAS ASAMBLEAS GENERALES ORDINARIAS.

ARTÍCULO 46.- Las Asambleas Generales Ordinarias se celebrarán cada seis meses y se ocuparán además de los asuntos que se incluyan en el orden del día, los que a continuación se mencionan, en forma enunciativa, más no limitativa:

A) Discutir, aprobar o modificar en su caso, el presupuesto general del Condominio para el ejercicio de que se trate. Asimismo, (c)establecer el monto de las Aportaciones que deberán cubrir obligadamente los Condóminos, determinando para ello el sistema de cobro que sea más conveniente para los intereses del Condominio. Los proyectos correspondientes deberán estar a disposición de los Condóminos, por lo menos con cinco días de anticipación a la celebración de la Asamblea.

B) Discutir y aprobar en su caso, el informe, los estados financieros y la gestión del Administrador o del Comité de Administración.

C) Discutir y aprobar en su caso, el informe y la gestión del Comité de Vigilancia.

D) Determinar la remuneración y pago de gastos que se harán al Administrador o a los miembros del Comité de Administración, y miembros del  En el caso del (s) Comité de Vigilancia, sólo se determinará lo correspondiente al pago de gastos (s).

E) Fijar las tasas moratorias que deberán cubrir los Condóminos, de acuerdo con lo establecido en el (s) este (a)Reglamento.

F)  Adoptar las medidas conducentes sobre los asuntos de interés común que no se encuentren comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al Administrador o el Comité de Administración.

G) Analizar y aprobar en su caso, los proyectos que le sean presentados con anticipación, respecto a los Reglamentos interiores para el uso y operación de las áreas y servicios comunes.

H) Analizar y aprobar en su caso los proyectos de innovación tecnológica para optimizar los recursos materiales y suministros del Condominio.

I) Analizar y en su caso imponer sanciones a los Condóminos, que en alguna forma violen el Reglamento.

J) Tratar cualquier otro asunto que la Asamblea General estime que deba ser tratado, señalando un quórum especial en la votación para adoptar una resolución válida.

CAPÍTULO III

DE LAS ASAMBLEAS GENERALES EXTRAORDINARIAS.

ARTÍCULO 47.- Las Asambleas Generales Extraordinarias se celebrarán cuando los asuntos a tratar así lo requieran y cuantas veces sea necesario, previa convocatoria del Administrador o el Comité de Administración; el Comité de Vigilancia o cuando menos el 25% del total de los Condóminos. En ella se tratarán cualesquiera de los asuntos que a continuación se mencionan en forma enunciativa, más no limitativa:

A) La disolución del Régimen de Condominio de acuerdo con lo señalado en la Ley.

B) La modificación de la Escritura en materia del destino general del Condominio o especial a cada piso o unidad, y de los valores relativos a éstos y de bienes de propiedad común.

C) Para la venta de alguna unidad en poder del Condominio, en los términos que señala la Ley.

D) Para acordar los cambios parciales o totales del Reglamento.

E) Tratar la autorización para la realización de obras a que se refiere el   Reglamento.

F) Modificar el destino general del condominio. Decidir en los términos que señala la Ley, sobre la reconstrucción, demolición, o venta parcial o total del condominio, por ruina o vetustez.

G) La designación del Administrador o de los miembros de los Comités de Administración y Vigilancia, así como el formato más adecuado para su elección, señalando en su caso, el monto de la garantía que deban otorgar para que responda de su adecuado manejo.

H) La remoción del Administrador, de todos o algunos de los miembros de los Comités de Administración y Vigilancia, señalando las acciones que se deban ejercitar en su contra en los casos en que hubiesen incurrido en cualquier tipo de responsabilidad.

I) Tratar cualquier otro asunto que la Asamblea General estime que deba ser tratado, señalando un quórum especial en la votación para adoptar una resolución válida.

CAPÍTULO IV

DE LOS REQUISITOS PARA CONVOCAR A LA CELEBRACIÓN DE LAS ASAMBLEAS GENERALES.

ARTÍCULO 48.- Las convocatorias  para la celebración de Asambleas Generales se harán de acuerdo con las siguientes reglas:

A)  Las Asambleas Generales Ordinarias y Extraordinarias se celebrarán mediante convocatoria notificada a los Condóminos o a sus representantes; por escrito, en forma personal o por correo, al (s) en el (a) domicilio convencional que tenga registrado ante el Administrador o el Comité de Administración, fijándose una copia de dicha convocatoria en uno o más lugares visibles del Condominio, como son: dentro y fuera de los elevadores; el área de recepción, el área de alberca y los diferentes comercios y restaurantes del Condominio lo que hará las veces de cédula de notificación.

B) La convocatoria deberá contener los siguientes datos:

a) La mención del tipo de Asamblea General que se habrá de celebrar.

b) El orden del día con mención de los asuntos que se tratarán.

c) El día, hora y lugar que se fije para la reunión.

d) Nombre y cargo de quien convoca.

C) La convocatoria correspondiente, se hará llegar a los Condóminos, con no menos de quince días calendario, anteriores a la celebración de la Asamblea General en primera convocatoria.

CAPÍTULO V

DE QUIENES PUEDEN CONVOCAR A UNA ASAMBLEA GENERAL.

 ARTÍCULO 49.- Podrán convocar a una Asamblea General:

A) El Administrador o el Comité de Administración.

B) El Comité de Vigilancia.

C) Por (s) Con (a) los propietarios que representen cuando menos el 25%, del total de los Condóminos, siempre que acrediten su calidad de propietarios y la existencia de la convocatoria ante notario público, y estén al corriente de los(s)  en el (a)pagos (s)de todas sus Aportaciones.

D)  En el caso de que se les (s) requiera, al Administrador o al Comité de Administración, para convocar (s) que convoque a (a) una Asamblea General y no lo hicieran(s) dentro de los 5 días calendario siguientes, lo hará el Comité de  Vigilancia en su rebeldía; y si este último no lo hiciere (a) dentro de los 3 días calendario siguientes, lo hará el C. (s) Juez competente (s) de Primera Instancia de Acapulco, Guerrero, constatando que se ha cumplido con lo señalado en el Reglamento.

E) En caso de suma urgencia, se convocará para la Asamblea General con el tiempo que las circunstancias lo exijan, quedando sujetas en lo demás, a las disposiciones de la Ley y el Reglamento.

F) Cuando por (a) la importancia del o los asuntos a tratar en la Asamblea General, se considere necesario, el Administrador o el Comité de Administración o cuando menos el 25% de los Condóminos podrán solicitar la presencia de un Notario Público.

CAPÍTULO VI

DE LOS REQUISITOS PARA TENER DERECHO PARA ASISTIR  y VOTAR EN LAS ASAMBLEAS GENERALES.

ARTÍCULO 50.- Podrán asistir a las Asambleas Generales, los Condóminos que se encuentren en el padrón o registro que, al efecto deberán llevar el Administrador o los (s) el (a) Comités(s) de Administración. y Vigilancia (s)

Para ser inscrito en dichos registros, el Condómino deberá presentar:

A) Cuando se trate de personas que sean propietarios de Unidades, o locales comerciales, el título correspondiente o el documento que en forma fehaciente lo acredite como tal.

B) Cuando se trate de fideicomisarios en primer lugar (a), la certificación expedida por el Fiduciario en que se acredite tal hecho. La titularidad del derecho para asistir y votar en las Asambleas Generales, corresponde al Fiduciario, quien podrá  otorgar poder a favor de los interesados o a favor de los terceros que aquellos designen, mediante solicitud por escrito que le hagan, con no menos de 10 días de anticipación, a la fecha de celebración de la Asamblea General, en la inteligencia de que de no hacerlo así, ni recibir instrucciones sobre el sentido en que se deba votar, podrá concurrir el propio fiduciario y votará a su libre albedrío, sin que pueda reclamársele alguna responsabilidad por ese hecho. (s)

ARTÍCULO 51.- Los Condóminos podrán hacerse representar en las Asambleas Generales, por terceros que acrediten dicha representación,  como mínimo mediante carta poder simple, previa identificación de la firma del Condómino representado.

ARTÍCULO 52.- En los casos que a continuación se mencionan, se suspenderá a los Condóminos su derecho a voto, conservando siempre el derecho a voz. Previamente se notificará al interesado dicha suspensión, para que manifieste lo que a su derecho convenga.

A) Por falta de pago de dos Aportaciones bimestrales para el fondo de Mantenimiento y Administración o el Fondo de Reserva.

B) La falta de pago de dos o más Aportaciones extraordinarias de acuerdo a los plazos establecidos.

C) Cuando por alguna (s) cualesquier (a) circunstancia se dejaron (s) dejen (a) de pagar: la Aportación Diaria de ocupación; los servicios de estacionamiento; o aquellas otras Aportaciones, que hayan sido determinadas por la Asamblea General.

ARTÍCULO 53.- Los condóminos que no se presenten a la hora indicada, en que deba iniciar la Asamblea General, se darán por ausentes en las decisiones que hayan sido tomadas en el seno de la Asamblea, por lo que no podrán impugnar dichas decisiones, pero si mantendrán sus derechos para participar en los acuerdos que se tomen a partir de su llegada  a la Asamblea.

ARTÍCULO 54.-  A cada Condómino le corresponderá un voto por su Unidad de propiedad exclusiva, excepto en aquellos casos en que este Reglamento, la Escritura Constitutiva o la Ley, señalen una votación en relación con el valor del Condominio, en cuyo caso, cada Condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje indiviso que su Unidad privativa represente en el total del valor del Condominio.

ARTÍCULO 55.- En caso de copropiedad de una Unidad, el derecho de voto será ejercido por el representante común, quien estará facultado para votar a nombre de los demás copropietarios.

CAPÍTULO VII

DE LA LEGALIDAD EN LA INSTALACIÓN DE LAS ASAMBLEAS

ARTÍCULO 56.- La Asamblea General se considerará  legalmente instalada, en virtud de primera convocatoria, si a ella concurren los Condóminos que representen por lo menos, el 75% del total de votos del conjunto.

ARTÍCULO 57.- Cuando la Asamblea General se celebre en virtud de segunda convocatoria, se considerará legalmente instalada con la asistencia del 51% (a) de la mayoría simple  (s) del total de votos del Condominio.

ARTÍCULO 58.- Cuando la Asamblea General se celebre en virtud de tercera convocatoria, se declarará legalmente instalada con los Condóminos que asistan, cualquiera que sea el porcentaje de asistencia.

ARTÍCULO 59.- Para que pueda celebrarse la Asamblea General en primera convocatoria es necesario que entre la fecha de la reunión y la fecha de la convocatoria, transcurra un plazo que en ningún caso será menor de quince días calendario.

ARTÍCULO 60.- Cuando se trate de segunda convocatoria, entre la celebración de la Asamblea General y la fecha de la convocatoria, deberá mediar un plazo de un día(s) 24 hora (a) por lo menos.

ARTÍCULO 61.- Entre la tercera convocatoria y la celebración de la Asamblea General deberá existir un plazo de doce horas de anticipación, como mínimo.

ARTÍCULO 62.- En una misma  convocatoria  podrán establecerse  las fechas  en las que habrán de celebrarse las Asambleas Generales,  ya sea  en primera, segunda o tercera convocatoria, de tal manera que los Condóminos tengan conocimiento oportuno de las fechas señaladas  para cada una de ellas, siguiéndose  las prevenciones  establecidas en la Ley.

ARTÍCULO 63.- La Asamblea General será presidida por quien la convoque y a falta de éste, por la persona que sea designada por la Asamblea General. Dicha Asamblea General contará con un secretario y los escrutadores que sean necesarios.

CAPITULO VIII

DE LA FORMA DE VOTAR EN LAS ASAMBLEAS GENERALES Y EL COMPUTO DE LOS VOTOS.

ARTÍCULO 64.- La votación podrá ser nominal y directa o en forma económica. En ningún caso, el Administrador; o los miembros de los Comités de Administración o de Vigilancia, podrán representar a otro Condómino.

ARTÍCULO 65.- En todos los casos, los escrutadores harán el cómputo, de la votación, lo que se hará constar por escrito, integrándose al acta correspondiente.

CAPÍTULO IX

DE LA VALIDEZ DE LAS  RESOLUCIONES DE LAS ASAMBLEAS GENERALES.

ARTÍCULO 66.- Las resoluciones que emita la Asamblea General Ordinaria serán obligatorias para todos los Condóminos presentes, los ausentes y aun para los disidentes, tomando en consideración el artículo 3 del Reglamento.

ARTÍCULO 67.- Para que se consideren válidas las resoluciones adoptadas en la Asamblea General Ordinaria y sean obligatorias para todos los Condóminos, se requerirá el siguiente quórum, para los asuntos señalados en el artículo 46 del Reglamento:

A) Que los acuerdos de los asuntos señalados en el inciso A) del artículo 46 mencionado, sean tomados por un mínimo de votos  que representen el 38% del valor del Condominio.

B) Que los acuerdos de los asuntos señalados en los incisos B).C), D), E), F), G) y H) del artículo 46 mencionado, así como los referentes a otros asuntos que requieran el acuerdo de la Asamblea General, sean tomados por la mayoría simple de los votos de los Condóminos presentes en la Asamblea General.

C) Que los acuerdos de los asuntos señalados en el inciso I) del artículo 46 mencionado sean tomados en cada caso, de conformidad con lo que prevenga la Ley o el Reglamento.

ARTÍCULO 68.- Las resoluciones que emita la Asamblea General Extraordinaria serán obligatorias para todos los Condóminos presentes, los ausentes y aun para los disidentes, tomando en consideración el artículo 3 del Reglamento.

ARTÍCULO 69.- Para que se consideren válidas las resoluciones adoptadas en la Asamblea General Extraordinaria y sean obligatorias para todos los Condóminos, se requerirá el siguiente quórum, para los asuntos señalados en el artículo 47 del Reglamento:

A) Que los acuerdos de los asuntos señalados en los incisos, A) y B), F) y G), del artículo 47 mencionado, sean tomados por un mínimo de votos  que representen el 75% del valor del Condominio.

B) Que el acuerdo referente a la modificación del Reglamento, mencionada en el inciso D), del artículo 47 del presente Reglamento, sea tomado por un mínimo del 51% del valor total del Condominio y la mayoría simple del total de los Condóminos.

C) Que los acuerdos de los asuntos señalados en los incisos, C), E),G) H) e I) del artículo 47 mencionado, sean tomados por un mínimo de votos que representen el 38 % del valor del Condominio.

D) Que los acuerdos  referentes a otros asuntos, que requieran el acuerdo de la Asamblea General, sean tomados por la mayoría simple de los votos, de los Condóminos presentes en la Asamblea General.

E) Que los acuerdos de los asuntos señalados en el inciso I) del artículo 47 mencionado, sean tomados en cada caso, de conformidad con lo que prevenga la Ley o el Reglamento.

TÍTULO TERCERO

DEL ADMINISTRADOR O DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN

CAPÍTULO I

DE LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO

ARTICULO 70.- El Condominio será administrado por la persona física o moral, que  designe la Asamblea General, en los términos establecidos en la Ley, el Acta Constitutiva, los Códigos y el Reglamento.

En el caso que se decida que el Condominio sea administrado por un Comité, éste deberá estar integrado exclusivamente por Condóminos, elegidos libremente por la Asamblea General. Para formar parte del  Comité, sus integrantes deberán acreditar tener cubiertas sus Aportaciones para el Mantenimiento, Administración, Fondo de Reserva y Extraordinarias, así como ser de reconocida solvencia moral.
El Comité de Administración estará formado  hasta por cinco Condóminos, quienes internamente en reunión privada nombrarán dentro (s) de entre (a) ellos a un presidente, un secretario  y tres vocales. En cualquier caso el número de miembros será siempre impar.

Una minoría que represente por lo menos el 25% del valor total del Condominio, tendrá derecho a designar a un miembro de dicho Comité. En este caso, la persona propuesta deberá cumplir con la aprobación del 38% de la votación en la Asamblea General.(s)

ARTÍCULO 71.- Las funciones a desempeñar por cada miembro del Comité, serán establecidas y asignadas por los propios miembros del Comité y se podrán modificar de acuerdo a las circunstancias.

Con objeto de optimizar la operación del Comité, pero sin perder la continuidad, anualmente y por acuerdo de la Asamblea General, se sustituirán (s) podrán sustituirse (a) cuando menos (s) a dos de sus miembros, siendo uno de ellos el presidente del Comité (a). En ningún caso los miembros del Comité, podrán permanecer en el puesto por más de dos años consecutivos, pero podrán ser designados posteriormente en la Asamblea General del siguiente año.

Cuando el Administrador no fuera Condómino, deberá celebrar un contrato, el cual no podrá excederse de un año y podrá renovarse por el mismo período, previo acuerdo de la Asamblea General. (s)

Cuando la Asamblea determine que se nombre un Administrador Externo, la contratación de éste se hará por conducto del Comité de Vigilancia, de acuerdo con los lineamientos que establezca la propia Asamblea de Condóminos.(a)

Dicha contratación, deberá ser por decisión de cuando menos el 75% de los miembros del Comité de Vigilancia. El contrato no podrá exceder de un año y sólo podrá prorrogarse previa aprobación de la Asamblea General. (a)

ARTÍCULO 72.- Los miembros del Comité de Administración, que por cualquier circunstancia dejen de pertenecer a dicho Comité, deberán ser sustituidos en la Asamblea General Extraordinaria, inmediatamente posterior a su ausencia.  El mismo procedimiento será aplicable en el caso del Administrador Único.

Las faltas temporales o definitivas del Presidente, serán cubiertas por el secretario del Comité y las de éste, serán suplidas por uno de los vocales.

En caso de ausencia del presidente a las Asambleas Generales convocadas, su cargo será ocupado, en la reunión,  por el Secretario y en su caso por alguno de los Vocales.

La remuneración del Administrador o de los miembros del Comité de Administración, será establecida por la Asamblea General.

CAPÍTULO II

FACULTADES Y ATRIBUCIONES DEL ADMINISTRADOR O DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN.

ARTÍCULO 73.- Corresponden al Administrador o al Comité de Administración  las siguientes facultades y atribuciones:

A) Administrar los recursos humanos, materiales, financieros y tecnológicos del Condominio, dentro de lo establecido por la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento.

B) Elaborar, mantener vigente y aplicar en forma adecuada los manuales de sistemas, métodos y procedimientos relativos al Condominio.

C) Cuidar y exigir en su caso a los Condóminos, la debida observancia de la Ley, los Códigos, la Escritura, el Reglamento y demás ordenamientos jurídicos aplicables, así como ejercitar las acciones necesarias, para exigir la responsabilidad (a) por la irresponsabilidad(s) en que incurra el infractor, como es(s), iniciar previo Acuerdo del Comité de Vigilancia(s), los procedimientos administrativos o judiciales que procedan, contra los Condóminos que incumplan con sus obligaciones o incurran en violaciones a la Ley, a la Escritura, el Reglamento o a cualquier ordenamiento jurídico aplicable.

D) Recaudar de los Condóminos, las Aportaciones que a cada uno corresponda, aportar (s) de acuerdo a los (a) procedimientos y periodicidad establecidos por la Asamblea General y el Reglamento otorgando en todos los casos el recibo correspondiente.

E) Coordinar el cuidado y vigilancia de los bienes del Condominio y los bienes de propiedad común y áreas comunes, además de promover, organizar e integrar el desarrollo de la comunidad.

F) Realizar las obras que sean necesarias para mantener el Condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen eficazmente.

G) Analizar, desarrollar e implantar proyectos de innovación tecnológica y reducción de costos operativos que aumenten la eficiencia y eficacia de la operación(a).

H) Coordinar en forma adecuada y eficiente, la operación y mantenimiento de las instalaciones y servicios generales.

I) Elaborar y vigilar el estricto cumplimiento del presupuesto del Condominio, informando oportunamente a la Asamblea General, respecto a las desviaciones, ajustes y transferencias de que sea objeto dicho presupuesto, así como  llevar y mantener al corriente los libros de contabilidad del Condominio, sus auxiliares y los reportes periódicos de gastos e ingresos, acatando inexcusablemente las indicaciones que al respecto le sean dadas por la mencionada Asamblea General.            

J) Representar al Condominio (a) los Condóminos(s) con la participación (s) el visto bueno (a) del Comité de Vigilancia para la contratación a terceros de los locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento, comodato o que se destinen al comercio, ajustándose a lo establecido por la Ley, los Códigos, la Escritura, el Reglamento y los ordenamientos jurídicos que correspondan.

K) Integrar y preservar la documentación y los libros relacionados con el Condominio, incluyendo el libro de Actas de las de las Asambleas Generales, los que en todo tiempo estarán a disposición de los                    Condóminos para su consulta.

L) Llevar un registro de los usuarios autorizados y de los contratos que éstos celebren con los Condóminos, revisando que se apeguen  a las disposiciones de la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento.

M) Asistir y acreditar su participación en los cursos que proporcione la autoridad municipal en materia de administración condominal.

N) Celebrar en representación de los Condóminos, convenios con las autoridades competentes o empresas especializadas, para establecer servicios de control, protección y vigilancia en el Condominio.

O) Contratar y renovar puntualmente la o las pólizas de seguros de las áreas comunes y de todo el conjunto de edificios del condominio y realizar las reclamaciones que procedan a las compañías aseguradoras, por los siniestros que se llegaren a presentar, así como recibir y aplicar adecuadamente las indemnizaciones que se reciban por ese motivo. (s)

P) Llevar y mantener actualizado el registro o padrón de Condóminos y proporcionar la información necesaria relativa al número de votos que a cada uno corresponde, para participar en las Asambleas Generales. 

Q) Contratar un sitio de Internet para hospedar las páginas que contendrán la información financiera, operativa y de interés general más relevante del Condominio, misma que será actualizada en forma bimestral, iniciando con el mes de enero de cada año. Este sitio de Internet será el órgano principal de difusión para los propietarios, independientemente de que se envíen informes escritos, en los casos que estimen pertinentes el Administrador, el Comité de Administración o el Comité de Vigilancia. (a)

R) Las demás que le imponga la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento o que les sean asignadas por la Asamblea General.

Las medidas que adopte y las disposiciones que emita el Administrador o el Comité de Administración, dentro de sus funciones, con base en la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento, serán obligaciones que deberán cumplirse sin excepción, por todos los Condóminos. La Asamblea General podrá en todo tiempo, ampliar, limitar o revocar las facultades del administrador o del Comité de Administración.

ARTÍCULO 74.- Para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contraigan con motivo de su encargo, el Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, deberán otorgar las garantías en el tiempo y forma que determine la Asamblea General.

Las garantías a que se refiere el párrafo anterior, sólo podrán cancelarse, una vez que en Asamblea General, se apruebe el balance anual si es el caso o las cuentas  de la gestión del  Administrador o del Comité de Administración.

CAPÍTULO III

OTORGAMIENTO DE PODERES

ARTÍCULO 75.- Se conferirán al Administrador o al  presidente del Comité de Administración, o a quienes en  su caso, designe la Asamblea General, los poderes que a continuación se mencionan en forma enunciativa, pero no limitativa.

I. Poder General para pleitos y cobranzas con todas las facultades generales y aun especiales que de acuerdo con los Códigos, requieran poder o cláusula especial, mencionándose enunciativa y no limitativamente, las siguientes:

A) Para intentar o desistirse de toda clase de procedimientos inclusive el amparo.

B) Para transigir y celebrar convenios judiciales o convenios y contratos con personas físicas o morales.

C) Para contratar personal en nombre y representación de los Condóminos, no considerándosele como patrón por tal motivo.

D) Para comprometer en árbitros.

E) Para absolver y articular posiciones.

F) Para recusar.

G) Para recibir pagos.

H) Para consentir resoluciones judiciales.

I) Para presentar denuncias y querellas en materia penal y para desistirse de ellas cuando así lo permita la Ley.

J) Para coadyuvar con el Ministerio Público.

K) Para comparecer ante la Secretaría del Trabajo y Previsión Social, Juntas Federales y Locales de Conciliación y Arbitraje en nombre y representación del Condominio o de los Condóminos en lo individual.

L) Para despedir personal en nombre y representación de los Condóminos previo acuerdo con el Comité de Vigilancia.

M) Para representar a los Condóminos,  en los negocios de interés común.

N) La Asamblea podrá, en todo tiempo, ampliar o limitar  las facultades  del administrador o del comité de administración.

II. Poder General para actos de administración, respecto a los bienes de propiedad común o áreas comunes del Condominio, conforme a lo establecido en la Ley y los Códigos vigentes.

III. Poder General para otorgar títulos de crédito en los términos de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, previo acuerdo del Comité de Vigilancia que deberá constar por escrito, así como para abrir, manejar y cancelar las cuentas bancarias del condominio, expedir cheques y realizar las operaciones que las prácticas bancarias requieran.

IV. Facultades para otorgar poderes  especiales y para revocarlos, siempre y cuando éstos no hayan sido otorgados por la Asamblea General. Esta facultad requerirá cuando menos la anuencia por escrito de dos miembros del Comité de Administración

Los poderes mencionados serán otorgados exclusivamente por La Asamblea General, quien está facultada para revocarlos o confirmarlos.

CAPÍTULO IV

DE LOS CASOS EN QUE SE PUEDE DEJAR DE SER ADMINISTRADOR, O DEJAR DE PERTENECER AL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN.

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ARTÍCULO 76.- Las causas por las que el Administrador, el Comité de Administración o alguno de sus miembros deban ser removidos de su cargo por la Asamblea General se mencionan a continuación en forma enunciativa más no limitativa:

A) Por ineptitud manifiesta en el desempeño de su cargo.(a)

B) Cuando se cometan ilícitos debidamente comprobados, en perjuicio del Condominio y que se encuentren tipificados por la Ley y los Códigos vigentes.(a)

C) Por incumplimiento injustificado de las resoluciones o acuerdos de la Asamblea General(a). 

D) Por desatención reiterada del cumplimiento de sus atribuciones y facultades que les señala la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento.(a)

E) Por cualquier otra causa que la Asamblea juzgue suficiente.(a)

La Asamblea General Extraordinaria previo análisis de las causas y pruebas que se hayan presentado en su caso, determinará la remoción del Administrador, del Comité de Administración en su conjunto o de alguno de los miembros de dicho Comité, así como la entrega de la Administración y de los recursos bajo su responsabilidad a la persona o personas que para tal efecto deberá designar dicha Asamblea. (a)

Cuando la Asamblea General determine la remoción del Administrador, del Comité de Administración o alguno de sus miembros, deberá designar a las personas que sustituirán a la o a las removidas, efectuándose las acciones de entrega recepción, según lo establece la Ley.

El Administrador o el Comité de Administración en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, estarán obligados a entregar la Administración a la persona o personas que para tal efecto se designaron, dicha entrega deberá sujetarse a las bases establecidas en la Ley y el Reglamento, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales o mercantiles que conforme a derecho proceda su ejercicio.

ARTÍCULO 76.- Las causas por las que el Administrador, el Comité de Administración o alguno de sus miembros deban ser removidos de su cargo, son las siguientes: (s)

B) Por determinación de la Asamblea General.(s)

C) Cuando el Administrador o el Comité de Administración, o cada uno de sus miembros por separado, incumplan sin causa justificada las resoluciones o acuerdos de la Asamblea General.(s)

D) Cuando el Administrador o el Comité de Administración, o cada uno de sus miembros por separado, desatiendan reiteradamente el cumplimiento de sus atribuciones y facultades.(s)

E) Cuando el Administrador o el Comité de Administración, o cada uno de sus miembros por separado, cometan ilícitos debidamente comprobados, en perjuicio del Condominio y que se encuentren tipificados por la Ley y los Códigos vigentes.(s)

F) Cuando el Administrador o el Comité de Administración, o cada uno de sus miembros por separado, incumplan en lo general con sus obligaciones que les señale la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento. (s)

ARTÍCULO  77.- El Administrador, el comité de Administración o alguno de sus miembros cesarán en sus funciones en los casos que a continuación se mencionan en forma enunciativa más no limitativa: (a)

A) Por renuncia.

B) Por incapacidad física o Mental.

C) Por Término de su gestión.

D) Por que deje de tener la calidad de Condómino cuando éste forme parte del Comité de administración. (a)

Cuando el Administrador, el Comité de Administración o alguno de sus miembros cesen en sus funciones, estarán obligados a entregar la Administración a la persona o personas que para tal efecto designe la Asamblea General, dicha entrega deberá sujetarse a las bases establecidas en la Ley y el Reglamento, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales o mercantiles que conforme a derecho proceda su ejercicio. (a)

Las acciones a seguir para el caso de remoción por violaciones del Administrador, del Comité de Administración o de alguno de sus miembros, son las siguientes(s):

A) Se llevará a cabo una Asamblea General Extraordinaria, donde se les solicite la entrega de la administración, previa exposición de motivos y presentación de pruebas fehacientes, que correspondan a las faltas o ilícitos que se les imputan y se señalen además, las acciones que se deban ejercitar en su contra.  (s)

B) Una vez cumplimentado lo establecido en el párrafo anterior, la Asamblea General a través del Comité de Vigilancia por conducto de su Presidente, notificará por escrito al Administrador o al Comité de Administración, en su conjunto o a cada uno de sus miembros por separado, según sea el caso, la resolución tomada; documento en el que deberán constar los hechos que se les hayan imputado y en los que se funde su remoción.(s)

C)  Una vez que el Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, según sea el caso, hayan recibido la notificación a que se refiere el párrafo anterior, dispondrán de un plazo de cinco días hábiles, contados a partir del día que siga a la recepción de los mismos, para manifestarle ante Notario Público al Presidente del Comité de Vigilancia, lo que a su derecho convenga.(s)

D) Realizada la manifestación de derechos a que se refiere el párrafo inmediato anterior, el Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, en su caso, estarán obligados a entregar la administración a la persona o personas  que para tal efecto se designaron, entrega que deberá sujetarse a las bases que se establecen en la Ley  y el Reglamento, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales o mercantiles que conforme a derecho proceda su ejercicio. (s)

E) La Asamblea General que determine la remoción del Administrador,  del Comité de Administración o alguno de sus miembros, deberá designar  a las personas que sustituirán a la o a las removidas, efectuándose las acciones de entrega recepción, según lo establece la Ley y el Reglamento.(s)

ARTÍCULO 78.- Las facultades y poderes conferidos al Administrador o al Comité de Administración en su conjunto o a alguno de sus miembros, cesarán inmediatamente, sin necesidad de declaración judicial, cuando por cualquier motivo dejen de tener esa representación. (a)

En el momento en que el Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, en su caso, dejen de ocupar sus puestos, renunciarán a los poderes que con motivo de su gestión se les hayan conferido, ante el Notario Público que se los hubiera otorgado. (s)

ARTICULO 79.- El Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, que ocupen el cargo por renuncia o por cualquier otra causa, serán solidariamente responsables de los actos de su predecesor si éste hubiere incurrido en irregularidades y si no las hace del conocimiento de la autoridad competente y (a)  la Asamblea General (s) del Comité de Vigilancia, dentro de los treinta días naturales contados a partir de la toma de posesión del cargo(a).  siguientes en que  tenga conocimiento de ellas(s).

Por lo anterior, el Administrador o el Comité de Administración entrante, podrán ordenar que se practique una auditoria sobre la actuación de las personas removidas y proponer en su caso, las acciones legales correspondientes.

CAPITULO V

DE LA FORMA DE ENTREGA DE LA ADMINISTRACIÓN.

ARTICULO 80.- Cuando la Asamblea General designe a un nuevo Administrador, un nuevo Comité de Administración o algún miembro del mismo, el saliente deberá entregar su puesto al entrante en un plazo que no deberá exceder de siete días naturales, contados a partir de la fecha de la elección, incluyendo todos los documentos, información y demás bienes que tuviera bajo su custodia por razón del cargo.

De considerarse necesario, la entrega se llevará a cabo ante la fe de un Notario Público y con la participación del Comité de Vigilancia, quien en esos casos, establecerá las medidas pertinentes, para evitar el acceso de las personas que dejen el puesto a la administración del condominio, a las oficinas relacionadas con la administración.

A continuación se señalan de manera enunciativa, los siguientes documentos y bienes:

A) Los estados financieros del Condominio al mes inmediato anterior a la fecha de entrega, así como un estado financiero del Condominio a la fecha real de entrega de la administración.

B) Relaciones analíticas y cuentas bancarias del Condominio debidamente conciliadas.

C) Las chequeras de las cuentas bancarias del Condominio y los saldos de cada una de ellas.

D) Los originales de los contratos de servicios de mantenimiento celebrados con terceros, o bien copia autógrafa de ellos.

E) El original del contrato colectivo de trabajo vigente, que rija las relaciones obrero patronales entre los Condóminos y el personal sindicalizado que preste sus servicios en el Condominio y que haya firmado el Administrador o el Comité de Administración en nombre y representación de los Condóminos.

F) Los originales de los contratos individuales de trabajo, del personal de confianza, que preste sus servicios en el Condominio y que haya firmado el Administrador o el Comité de Administración en nombre y representación de los Condóminos.

G) Informe detallado de los juicios laborales colectivos e individuales que en contra del Condominio, se encuentren en trámite, si los hubiere, así como las copias de las demandas existentes, indicando además el pasivo de contingencia a que ascienden.

H) Los archivos de correspondencia con los Condóminos y con terceras personas.

La entrega de la Administración por  parte del Administrador o del Comité de Administración o de alguno de sus miembros, no podrá retrasarse por ningún motivo. Si existiere inconformidad del Administrador o del Comité de Administración o de alguno de sus miembros salientes, éstos podrán substanciarla ante el Comité de Vigilancia, pero no servirá de excusa para posponer esa entrega.

En caso de que el Administrador o el Comité de Administración o alguno de sus miembros  salientes, no hubieren estado presentes en la Asamblea General en la que se haya acordado su remoción y la designación del nuevo Administrador o del Comité de Administración, o de alguno de sus miembros, el plazo para la entrega de la administración comenzará a contarse una vez que reciba el aviso de su remoción, el que será hecho por el presidente del Comité de Vigilancia. Sin embargo ello no será obstáculo para que el nuevo Administrador; Comité de Administración, o alguno de los miembros de dicho Comité tomen posesión provisional de su cargo en tanto se desahoga la notificación formal al Administrador removido. (a)

CAPÍTULO VI

DEL LEVANTAMIENTO DE INVENTARIOS.

ARTÍCULO 81.- El Administrador o el Comité de Administración, de acuerdo con la persona o personas designadas para recibir la administración, levantarán el acta circunstanciada de entrega-recepción de inventarios.

El plazo máximo para la entrega-recepción de inventarios será de siete días calendario improrrogables, computados a partir de la entrega-recepción de la administración. En caso de que alguna de las partes fuera negligente para el levantamiento conjunto de los inventarios, el Comité de Vigilancia tomará bajo su responsabilidad, las acciones necesarias para concluirlo en el menor tiempo posible y en su caso, solicitará a un Bufete de Contadores Públicos de reconocido prestigio, el levantamiento de los inventarios, siendo los gastos que por este motivo se originen a cargo de la parte negligente. la cual previamente debió haber sido notificada en tiempo y forma, sobre la participación del mencionado Bufete.(s)

El inventario levantado por conducto del Bufete de Contadores Públicos deberá pasarse ante la fe de Notario Público y será inobjetable, con las consecuencias jurídicas que por faltantes pudieran presentarse.

En el caso de que transcurrido el plazo de siete días calendario, no se hubiese terminado el inventario, el Comité de Vigilancia, tomará las acciones necesarias para concluir el levantamiento en el menor tiempo posible y recomendará la aplicación de las sanciones que estime convenientes.

En el acta de entrega-recepción de inventarios, se harán constar enunciativa, más no limitativamente los siguientes puntos:

A) El inventario físico de los bienes o áreas comunes.

B) El inventario físico de materiales, maquinaria, equipo y herramientas de operación.

C) El inventario físico de materiales, maquinaria, equipo y herramientas de mantenimiento, servicio y recreación.

D) El inventario físico de materiales, equipo y mobiliario de oficina.

E) El inventario físico de los bienes dedicados al servicio de transportación del Condominio.

CAPÍTULO VII

DE LA REVISIÓN Y RENDICIÓN DE CUENTAS.

ARTICULO 82.- El Administrador o el Comité de Administración salientes, estarán obligados a rendir cuentas a la Asamblea General, desde el inicio de su gestión al término de la misma. La rendición de cuentas se hará con base en los estados contables y los estados financieros.

ARTICULO 83.- Para la revisión de los estados contables y financieros que sean entregados por el Administrador o el Comité de Administración salientes, se designará un Bufete de Contadores Públicos de reconocido prestigio, quien deberá dar su dictamen en un plazo no mayor de quince días calendario, contados a partir de la fecha del acta de entrega-recepción de la administración. Este dictamen será la base de acciones de tipo civil o penal en caso de existir anomalías que vayan en perjuicio del Condominio.

TÍTULO CUARTO

DEL COMITÉ DE VIGILANCIA

CAPÍTULO I

DEL COMITÉ DE VIGILANCIA.

ARTÍCULO 84.- Para lograr una adecuada administración del Condominio se contará con un órgano de control, denominado Comité de Vigilancia, que será designado  libremente por la Asamblea General, en los términos establecidos en la Ley, el Acta Constitutiva, los Códigos y el Reglamento.

Este Comité deberá estar integrado exclusivamente por Condóminos, quienes deberán acreditar tener cubiertas sus Aportaciones para el Mantenimiento, Administración, Fondo de Reserva y Extraordinarias, así como ser de reconocida solvencia moral.

El Comité de Vigilancia estará formado cuando menos por cinco Condóminos, quienes internamente en reunión privada, nombrarán de entre(a) de (s) ellos a un presidente, un secretario y  vocales. En cualquier caso el número de miembros será siempre impar.

Una minoría que represente por lo menos el 25% del valor total del Condominio, tendrá derecho a designar a un miembro de dicho Comité. En este caso, la persona propuesta deberá cumplir con la aprobación del 38% de la votación en la Asamblea General. (s)

ARTÍCULO 85.- Las funciones a desempeñar por cada miembro del Comité, serán establecidas y asignadas por los propios miembros del Comité y se podrán modificar de acuerdo a las circunstancias.

Con objeto de optimizar la operación del Comité, pero sin perder la continuidad, anualmente y por acuerdo de la Asamblea General, se (s) podrán sustituirse (a) sustituirán cuando menos (s) a dos de sus miembros, siendo uno de ellos el presidente del Comité. En ningún caso los miembros del Comité, podrán permanecer en el puesto por más de dos años consecutivos, pero podrán ser designados posteriormente en la Asamblea General del siguiente año.

ARTÍCULO 86.- No obstante que el desempeño de los miembros del Comité de Vigilancia debe ser en forma honorífica, la Asamblea General podrá acordar, la forma de remuneración especial que estime conveniente, como reconocimiento a las funciones que lleven a cabo a nombre del Condominio.

ARTÍCULO 87.- Los gastos que los miembros del Comité de Vigilancia realicen en el ejercicio de su encargo, les serán reembolsados por el Condominio con cargo al fondo de gastos correspondiente, previo acuerdo del Comité de Administración, cuando por la importancia de las gestiones realizadas, así lo ameriten. En este caso,  será necesario que esos gastos sean plenamente comprobados.

ARTÍCULO 88.- Los miembros del Comité de Vigilancia, que por cualquier circunstancia dejen de pertenecer a dicho Comité, deberán ser sustituidos mediante acuerdo tomado en Asamblea General Extraordinaria, inmediatamente posterior a su ausencia.

Las faltas temporales o definitivas del Presidente serán cubiertas por el secretario del Comité y las del secretario, serán suplidas por uno de los Vocales.

En caso de ausencia del presidente a las Asambleas Generales convocadas, su cargo será ocupado en la reunión,  por el Secretario y en su caso por alguno de los Vocales.

CAPÍTULO II

DE LAS FACULTADES Y ATRIBUCIONES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA.

ARTÍCULO 89.- El Comité de Vigilancia tendrá las siguientes facultades y atribuciones:

A) Vigilar que el Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, cumplan cabalmente con sus funciones, conforme a lo establecido en los acuerdos de la Asamblea General y el Reglamento.

B) Otorgar su conformidad, para la realización de obras a que se refiere la fracción I del artículo 35 de la Ley(s), siempre y cuando el monto total máximo del valor de las obras a realizar, no exceda de un 2(s) 5% (a) del total del presupuesto anual autorizado.

C) Vigilar que el Administrador o el Comité de Administración, establezcan las bases adecuadas, para la integración del programa interno de Protección Civil, así como la conformación y continua operación, de Comisiones de Protección Civil y de Seguridad Pública dentro del Condominio.

D) Supervisar la constitución, conservación, inversión y manejo  de los fondos del condominio y vigilar que el Fondo de Reserva se encuentre siempre en un mismo nivel, así como la adquisición de materiales o reposición de implementos y maquinaria en que se inviertan las cantidades de este fondo.

E) Informar a la Asamblea General, de sus observaciones sobre la administración del Condominio.

F) Informar a la Asamblea General, sobre los casos de incumplimiento en que incurra el Administrador o el Comité de Administración en su conjunto, o cualquiera de sus miembros, así como de los condóminos morosos que tengan adeudos con el Condominio.

G) Coadyuvar con el Administrador o el Comité de Administración, en su conjunto o con cada uno de sus miembros, siempre que éstos así lo soliciten, para hacer observaciones a los Condóminos sobre sus obligaciones e incumplimientos.

H) Presentar por escrito un reporte de actividades, a la Asamblea General y sugerir la aplicación de acciones correctivas y en su caso sanciones, en aquellos casos en que se presenten irregularidades o faltas, en que hayan incurrido el Administrador o el Comité de Administración en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado.

I) Discutir con el Administrador o el Comité de Administración, sobre los avances y los problemas que se presenten para el cumplimiento de los programas que hayan sido acordados  en la Asamblea General.

J) Verificar  y dictaminar  los estados financieros que debe rendir el Administrador o el Comité de Administración   ante la Asamblea General. Para este fin, se podrá contratar un despacho de auditores profesionales independientes, cuyos honorarios serán pagados con cargo a los gastos del condominio.

K) Asistir y acreditar su participación en los cursos que proporcione la Autoridad Municipal en materia de administración condominal.

L) Solicitar la presencia de un Notario Público cuando esto sea necesario.

M) Convocar a Asamblea General cuando a solicitud de los Condóminos y en rebeldía el Administrador o el Comité de Administración no lo hagan(s), dentro de los tres días hábiles siguientes a la petición. 

S) Las demás que le imponga la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento o que les sean asignadas por la Asamblea General.

CAPÍTULO III

DE LAS ATRIBUCIONES DEL PRESIDENTE DEL COMITÉ DE VIGILANCIA.

ARTÍCULO 90.- Son atribuciones del Presidente del Comité de Vigilancia, las siguientes:

A) Presidir las reuniones del Comité de Vigilancia, teniendo voto de calidad en caso de empate.

B) Convocar a las reuniones del Comité de Vigilancia en cualquier momento que lo considere conveniente, para dar curso a los asuntos de su competencia.

C) Las demás que expresamente sean de su competencia, de acuerdo con la Ley, los Códigos, el Acta Constitutiva, la Escritura, el Reglamento o la Asamblea General.

CAPÍTULO IV

DE LOS CASOS EN QUE SE PUEDE DEJAR DE PERTENECER AL COMITÉ DE VIGILANCIA.

ARTÍCULO 91.-

En el caso de que cualquiera de los miembros del Comité de Vigilancia deje su puesto dentro del Comité, por término de la gestión, renuncia, muerte o cualquier otra razón que no implique alguna violación a la Ley, los Códigos, la Escritura o el Reglamento, la Asamblea General en sesión Extraordinaria, designará   a la persona que sustituya al ausente.(s)

ARTÍCULO 92.- Las causas por las que puedan ser removidos de su cargo por la Asamblea General, cualesquiera de los miembros del Comité de vigilancia, se mencionan a continuación en forma enunciativa más no limitativa: (a)

A) Por ineptitud manifiesta en el desempeño de su cargo.(a)

B) Cuando se cometan ilícitos debidamente comprobados, en perjuicio del Condominio y que se encuentren tipificados por la Ley y los Códigos vigentes.(a)

C) Por incumplimiento injustificado de las resoluciones o acuerdos de la Asamblea General(a). 

D) Por desatención reiterada del cumplimiento de sus atribuciones y facultades que les señala la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento.(a)

E) Por cualquier otra causa que la Asamblea juzgue suficiente.(a)

La Asamblea General Extraordinaria previo análisis de las causas y pruebas que se hayan presentado en su caso, determinará la remoción del Comité de Vigilancia en su conjunto o de alguno de los miembros de dicho Comité, así como la entrega de los recursos bajo su responsabilidad a la persona o personas que para tal efecto deberá designar dicha Asamblea. (a)

Cuando la Asamblea General determine la remoción del Comité de Vigilancia en su conjunto o de cualesquiera de sus miembros, deberá designar a las personas que sustituirán a la o a las removidas, efectuándose las acciones de entrega recepción, según lo establece la Ley.(a)

El Comité de Vigilancia en su conjunto o cualesquiera de sus miembros por separado, estarán obligados a entregar su puesto a la persona o personas que para tal efecto se designaron, dicha entrega deberá sujetarse a las bases establecidas en la Ley y el Reglamento, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales o mercantiles que conforme a derecho proceda su ejercicio. (a)

Las causas por las que pueden ser removidos de su cargo cualquiera de los miembros del Comité de Vigilancia, son las siguientes: (s)

A) Por determinación de la Asamblea General. (s)

B) Cuando el Comité de Vigilancia, en su conjunto o alguno de sus miembros por separado, incumplan sin causa justificada, las resoluciones  o acuerdos de la Asamblea General. (s)

C) Cuando el Comité de Vigilancia, en su conjunto o alguno de sus miembros por separado,  desatiendan reiteradamente el cumplimiento de sus atribuciones y facultades. (s)

D) Cuando el Comité de Vigilancia, en su conjunto o alguno de sus miembros por separado, cometan ilícitos debidamente comprobados, en perjuicio del Condominio y que se encuentren tipificados por la Ley y los Códigos vigentes. (s)

E) Cuando el Comité de Vigilancia o cada uno de sus miembros por separado, incumplan en lo general, con sus obligaciones que les señale la Ley, los Códigos, la Escritura y el Reglamento. (s)

ARTÍCULO 93.- El comité de Vigilancia o cualesquiera de sus miembros cesarán en sus funciones en los casos que a continuación se mencionan en forma enunciativa más no limitativa: (a)

E) Por renuncia.

F) Por incapacidad física o Mental.

G) Por Término de su gestión.

H) Por que deje de tener la calidad de Condómino. (a)

Cuando el Comité de Vigilancia o alguno de sus miembros cesen en sus funciones, estarán obligados a entregar su puesto a la persona o personas que para tal efecto designe la Asamblea General, dicha entrega deberá sujetarse a las bases establecidas en la Ley y el Reglamento, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales o mercantiles que conforme a derecho proceda su ejercicio. (a)

Las acciones a seguir para el caso de remoción por violaciones Comité de Vigilancia o de alguno de sus miembros, son las siguientes: (s)

A) Se llevará a cabo una Asamblea General Extraordinaria, donde se les comunicará su destitución,  previa exposición de motivos y presentación de pruebas fehacientes, que correspondan a las faltas o ilícitos que se les imputan y se señalen además, las acciones que se deban ejercitar en su contra. (s) 

B) Una vez cumplimentado lo establecido en el párrafo anterior, la Asamblea General a través del Administrador o del Comité de Administración por conducto de su Presidente, notificará por escrito al Comité de Vigilancia, en su conjunto o a cada uno de sus miembros por separado, según sea el caso, la resolución tomada; documento en el que deberán constar los hechos que se les hayan imputado y en los que se funde su remoción. (s)

C) Una vez que el Comité de Vigilancia, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, según sea el caso, hayan recibido la notificación a que se refiere el párrafo anterior, dispondrán de un plazo de cinco días hábiles, contados a partir del día que siga a la recepción de los mismos, para manifestarle ante Notario Público al Administrador o al Presidente del Comité de Administración, lo que a su derecho convenga.(s)

D) Realizada la manifestación de derechos a que se refiere el párrafo inmediato anterior, Comité de Vigilancia en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, en su caso, estarán obligados a entregar su puesto a la persona o personas  que para tal efecto se designaron, entrega que deberá sujetarse a las bases que se establecen en la Ley  y el Reglamento, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales o mercantiles que conforme a derecho proceda su ejercicio.  (s)

E) La Asamblea General que determine la remoción del Comité de Vigilancia o alguno de sus miembros, deberá designar a las personas que sustituirán a la o a las removidas efectuándose las acciones de entrega recepción según lo establece la Ley o el Reglamento. (s)

ARTICULO 94.- El Comité de Vigilancia, en su conjunto o cada uno de sus miembros por separado, que ocupen el cargo por renuncia o por cualquier otra causa, serán solidariamente responsables de los actos de su predecesor si éste hubiere incurrido en irregularidades y si no las hace del conocimiento del Administrador; el Comité de Administración y de la autoridad competente (a)   la Asamblea General o del Administrador o del Comité de Administración(s), dentro de los treinta días naturales contados a partir de la toma de posesión del cargo. (a) siguientes que tenga conocimiento de ellas (s).

ARTICULO 95.- Cuando la Asamblea General designe a un nuevo Comité de Vigilancia o algún miembro del mismo, el saliente deberá entregar su puesto al entrante, en un plazo que no deberá exceder de siete días naturales, contados a partir de la fecha de la elección, incluyendo todos los documentos y demás bienes que tuviera bajo su custodia por razón del cargo. En caso de incumplimiento de esta disposición el Administrador o el Comité de Administración tomará bajo su responsabilidad las acciones necesarias para que la entrega del puesto se haga en el menor tiempo posible. (a)
                                                                                                                                  

TÍTULO QUINTO

DE LAS DISPOSICIONES COMPLEMENTARIAS

CAPÍTULO I

DE LAS SANCIONES

ARTÍCULO 96.-  Las violaciones de los Condóminos, a lo establecido por el Reglamento, la Escritura,  la Ley y demás disposiciones que de ella emanen, así  como los acuerdos de la Asamblea General, serán sancionadas por la autoridad competente, de acuerdo a los criterios establecidos por la Ley y se aplicarán independientemente, de las que se impongan por la violación, de otras disposiciones jurídicas y sin perjuicio de las sanciones, que en cada caso determine la Asamblea General.

De acuerdo con lo anterior se aplicarán los siguientes criterios:

A) Cuando la falta se cometa por una sola vez y no afecte ni comprometa la seguridad o estabilidad del Condominio, ni ponga en riesgo la seguridad de los Condóminos, se amonestará por escrito al infractor.

B) En todos los demás casos de violación a la Ley o al Reglamento, se aplicarán los criterios establecidos en dicha Ley.

C) En el caso de que los infractores hayan sido autorizados en cualquier forma por un Condómino para ingresar al Condominio,  éste será responsable de los daños ocasionados por aquéllos y además de estar obligado a reparar el daño, pagará una multa por el equivalente de 20 a 100 días de salario mínimo general vigente en el Distrito Federal dependiendo de la gravedad de la falta, la que será prudentemente calificada por el Administrador o el Comité de Administración, con el visto bueno del  Comité de Vigilancia.

D) Las sanciones se aplicarán independientemente de las que se impongan por la violación de otras disposiciones aplicables.

E) Si fuese un ocupante no propietario quien incumpla con  las  disposiciones del Reglamento o de las demás disposiciones aprobadas por la Asamblea General, el Administrador o el Comité de Administración  estará facultado para impedirle el acceso al Condominio, aun en contra de la oposición del propietario, sin que ello implique responsabilidad alguna para el Administrador o del Comité de Administración.

ARTÍCULO 97.- Se consideran faltas graves imputables a los Condóminos o usuarios autorizados, independientemente de que sean cometidas directamente por éstos o por sus familiares, visitantes, causahabientes o personal a su servicio, las siguientes:

A) Propiciar que el personal al servicio del Condominio, deje de prestar sus labores o ejercer influencia para la formación de grupos entre el mismo personal o fomente la desobediencia a las indicaciones del Administrador o de los Comités de Administración o de Vigilancia

B) Ejercer violencia sobre las cosas o sobre las personas, sean éstos miembros de la administración del Condominio, del Comité de Vigilancia o del personal que labora en el Condominio, aun cuando se invoque algún derecho.

C) Obstruir las áreas comunes y lugares de tránsito con cualquier objeto, o bien, utilizar sustancias insalubres, tóxicas o de cualquier modo, inconvenientes para la salud de los Condóminos.

D) Utilizar las áreas comunes para consumir drogas o substancias enervantes prohibidas.

E) Realizar actos dentro de las áreas comunes que para el común de las personas  puedan ser catalogados como de aquellos que atentan contra la moral o las buenas costumbres.

F) Ofender de palabra o de obra al cualquiera de los miembros de la Administración del Condominio, a los miembros del Comité de Vigilancia, al personal de servicio o a cualquier persona que habite en el Condominio.

G) Maltratar o destruir intencionalmente las áreas comunes.

H) Las demás que sean señaladas por la Asamblea General, el Administrador o los Comités de Administración y Vigilancia, las que se comunicarán con toda oportunidad, en los tableros de avisos que al efecto sean fijados o por cualquiera otra forma que se estime conveniente.

ARTÍCULO 98.- Las faltas señaladas en el artículo anterior serán sancionadas mediante la aplicación al Condómino, de una multa por el equivalente de doscientos o hasta quinientos días de Salario Mínimo vigente en el Distrito Federal, de acuerdo con la calificación de la falta por el Administrador o el Comité de Administración y con el visto bueno del Comité de Vigilancia.

CAPÍTULO II

DE LA EXTINCIÓN Y LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO.

ARTÍCULO 99.- El Régimen de Condominio objeto del Reglamento (s), se extinguirá sólo por  voluntad de los Condóminos o por Resolución Judicial. La extinción voluntaria deberá ser acordada en Asamblea General Extraordinaria, con la asistencia mínima  de la mayoría simple del total de Condóminos y por (s) un mínimo de votos que representen el 75% del valor total del Condominio. La extinción del Régimen de Propiedad en Condominio, deberá constar en Escritura Pública e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad del Estado de Guerrero.

ARTÍCULO 100.- Si se optare  por la extinción total del régimen  de Condominio,  deberá decidirse sobre la venta o división de las áreas  y de los bienes comunes.

CAPÍTULO III

DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA, VETUSTEZ Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO.

ARTÍCULO 101.- Si el Condominio se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más del 50% de su valor, sin considerar el valor del terreno, según peritaje practicado por perito valuador con cédula profesional, se podrá acordar  en Asamblea General Extraordinaria con la asistencia mínima de la mayoría simple del total de Condóminos  y por (s) un mínimo de votos que representen el 75% del valor total del Condominio:

A) La reconstrucción de las áreas comunes.

B) Venta de las áreas comunes.

C) Extinción total del Régimen

ARTÍCULO 102.- En caso de que la decisión sea por la reconstrucción del Condominio, cada Condómino estará obligado a pagar el costo de la reparación  de su unidad privativa o exclusiva y además, estará obligado a pagar los costos de las áreas comunes en la proporción que le corresponda, de acuerdo con el valor que represente su reconstrucción total o parcial.

ARTÍCULO 103.- Los Condóminos que decidan no realizar la reconstrucción de su Unidad de propiedad exclusiva, deberán enajenar sus derechos de propiedad en un plazo no mayor de seis meses. La enajenación podrá hacerse a favor de la mayoría, si así lo convienen los condóminos minoritarios, el precio será el del avalúo practicado por profesional especializado con cédula profesional.

ARTÍCULO 104.- En caso de ruina o vetustez del Condominio, una mayoría especial del 51% del total del 100% de los votos de los Condóminos reunidos en Asamblea General, podrá resolver previo dictamen de las autoridades competentes o de peritos expertos en la materia, sobre la reconstrucción,  demolición o venta de los bienes de propiedad común o áreas comunes, siguiéndose las prevenciones establecidas en los dos artículos anteriores.

ARTÍCULO 105.- Si se optase por la extinción total del régimen en condominio, se estará a lo establecido en los artículos 99 y 100 del presente Reglamento.

CAPÍTULO IV
DEL REGLAMENTO Y LAS CONTROVERSIAS

ARTÍCULO 106.- Los Condóminos, propietarios, usuarios u ocupantes en general por cualquier título, deberán respetar y dar cumplimiento al presente Reglamento, así como, a los reglamentos  complementarios o instructivos de lineamientos interiores o los que por disposición de la autoridad competente o por acuerdo de la Asamblea General, se emitan para la correcta operación y óptimo mantenimiento del Condominio, y las que sean emitidas por la Dirección de Protección Civil o la autoridad competente que la sustituya,  para salvaguardar la vida y la seguridad de los ocupantes y sus bienes del interior del Condominio.

ARTÍCULO 107.- Para reformar el Reglamento, se deberá estar a lo establecido en los artículos 47 inciso D) y 69 inciso B), del presente Reglamento.

ARTÍCULO 108.- El Reglamento se agregará al apéndice de la Escritura, en la que se eleva la declaración unilateral de voluntad para la constitución del régimen de propiedad en Condominio del Conjunto Torres Gemelas de la Ciudad de Acapulco, Estado de Guerrero y se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad del Estado.

ARTÍCULO 109.- Todo lo relacionado  con la aplicación,  interpretación y cumplimiento  del reglamento,  será  resuelto  por la Asamblea General y en lo no previsto se aplicarán las disposiciones de la Ley y demás leyes aplicables en el Estado de Guerrero.

ARTÍCULO 110.- En toda controversia que se suscite entre los Condóminos  o entre uno o varios de ellos y los órganos de administración del Condominio,   relacionada con la interpretación y cumplimiento  de la Escritura o del Reglamento, se aplicarán las disposiciones de la Ley y demás leyes aplicables en el Estado de Guerrero, consecuentemente dicha controversia será resuelta por los tribunales competentes de Acapulco, Guerrero. (a) Gro(s).

CAPÍTULO V

DE LAS DISPOSICIONES FINALES

ARTÍCULO 111.- Únicamente los mexicanos por nacimiento y las sociedades legalmente constituidas podrán adquirir los bienes inmuebles a que se refiere la Ley. Los extranjeros, los que hubieren obtenido carta de naturalización y las sociedades mexicanas en que figuren extranjeros, deberán sujetarse a lo dispuesto en la fracción I del Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y  a la Ley de Inversión Extranjera.

ARTÍCULO 112.- El Administrador o los Comités de Administración y Vigilancia promoverán las acciones necesarias para que los Condóminos residan en sana convivencia, privilegiando como elementos necesarios, el respeto; la tolerancia; la responsabilidad; la participación; la solidaridad y aceptación mutua.

T R A N S I T O R I O S

ARTÍCULO PRIMERO.- Se derogan todas las disposiciones internas formuladas por el Condominio que se opongan al Reglamento.

ARTÍCULO SEGUNDO.- El Reglamento se adecua para cumplimentar lo establecido en el Artículo 10 de la Ley y el Artículo 4º  Transitorio de la misma.

ARTÍCULO TERCERO.- El anexo “A” referente al Reglamento para la operación del “Pool de Operadores de Administración y Comercialización de Unidades” y de aquellos Condóminos que alquilen las Unidades de su propiedad en el Condominio, forma parte integral del presente Reglamento y por lo tanto deberá ser acatado en todas sus partes.

ARTÍCULO CUARTO.- Los asuntos que se encuentren en trámite, se resolverán conforme al Reglamento anterior, salvo convenio entre las partes.

ARTÍCULO QUINTO.- El Reglamento entrará en vigor a partir de la fecha en que la Asamblea General decida abrogar y sustituir el anterior.

Acapulco, Gro., a 1º de julio de 2008.

“ANEXO A”

PROYECTO

1o de julio de 2008

Í N D I C E

CAPÍTULO PRIMERO
Del Ámbito de Aplicación y Requisitos para ser Operador……………….……57

CAPÍTULO SEGUNDO
De las Obligaciones del Operador y el Condómino…………………………….59

CAPÍTULO TERCERO
De las Obligaciones del Administrador o del Comité de Administración…......….64

ANEXO A

REGLAMENTO PARA LA OPERACIÓN DEL “POOL DE OPERADORES DE ADMINISTRACIÓN Y COMERCIALIZACIÓN DE UNIDADES” Y DE AQUELLOS CONDÓMINOS QUE ADMINISTREN PERSONALMENTE SUS “UNIDADES” QUE TENGAN EN PROPIEDAD, DENTRO DEL CONDOMINIO “LAS TORRES GEMELAS”.

CAP ÍTULO PRIMERO

DEL ÁMBITO DE APLICACIÓN Y REQUISITOS PARA SER OPERADOR.

ARTÍCULO 1 A.- El ámbito de aplicación del presente “Anexo A”, será el del Condominio las Torres Gemelas. en donde el(s) El Operador desarrollará exclusivamente funciones de administración para la renta y comercialización de Unidades, por mandato del Condómino.

ARTÍCULO 2 A.- En el caso de que el Operador participe, por mandato del Condómino, en la Compra-Venta o cambio de Unidades, lo hará exclusivamente, con el carácter de intermediario, por lo que no asumirá ninguna responsabilidad, con motivo de la comercialización de la Unidad, salvo en el caso en que cumpliendo instrucciones, reciba dinero, documentos o cualquier otro elemento relacionado con la operación.

ARTÍCULO 3 A.- El artículo 10 del Reglamento de Condominio y Administración del conjunto denominado “Las Torres Gemelas” en la Ciudad de Acapulco, Guerrero, establece los lineamientos sobre los bienes y correspondientes (a) obligaciones de los Condóminos, respecto al arrendamiento, enajenación, hipoteca o de cualquier otro gravamen  o acto de dominio sobre su propiedad o sobre sus derechos de fideicomisario.

Con base en lo anterior, las personas físicas o morales que integren el “Pool de Operadores de Administración de Unidades” deberán ajustarse estrictamente a lo establecido en el Reglamento y en el presente “Anexo A”.

ARTÍCULO 4 A.- Los requisitos que deben llenar los distintos Operadores del “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, son los siguientes:

A) Demostrar ante el Administrador o el Comité de Administración del Condominio, que se encuentra debidamente constituido como persona moral conforme a la Ley, en cualquiera de los tipos de Sociedad Mercantil establecida en el Código de Comercio.

B) Demostrar ante el Administrador o el Comité de Administración del Condominio, que se encuentra registrado ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, mencionando su Registro Federal de Contribuyentes asignado.

C) Demostrar ante el Administrador o el Comité de Administración del Condominio, que ha cumplido con todos los requisitos que exige el Estado de Guerrero y el Municipio de Acapulco, Guerrero, para la correcta operación de su empresa, incluyendo la Cédula Turística Federal, Estatal o municipal aplicable en su caso. (a)

D) Registrar ante el Administrador o el Comité de Administración del Condominio, sus domicilios fiscal y de operación, así como sus correspondientes números telefónicos.

E) Otorgar y mantener vigente a favor del Condominio y a plena satisfacción de la Asamblea (a); del Administrador o el Comité de Administración, garantía suficiente que asegure el completo y absoluto cumplimiento de sus obligaciones, contraídas con motivo de sus operaciones en el Condominio.

F) Demostrar a plena satisfacción del Administrador o el Comité de Administración del Condominio, que se trata de una empresa integrada por personas de reconocida solvencia. moral y económica (s).

G) Demostrar a plena satisfacción del Administrador o el Comité de Administración del Condominio, que cuenta con la experiencia y recursos suficientes, para desempeñar las responsabilidades relacionadas con la administración en renta o compra-venta de “Unidades”.

H) Registrar ante el Administrador o el Comité de Administración del Condominio, los manuales de organización y de procedimientos de su empresa, destacando los datos fundamentales del responsable de la administración y de su representante legal.

I) Presentar ante el Administrador o el Comité de Administración del Condominio, una carta donde el Operador declara que libera a las Torres Gemelas, de toda responsabilidad fiscal, laboral, civil, penal o de cualquier otro tipo, respecto de las actividades de su empresa.

ARTÍCULO 5 A.- Los operadores que conforman el “Pool de Operadores de Administración de Unidades” de las Torres Gemelas, son los que a continuación se mencionan y no podrán registrarse otros nuevos, si no es mediante un cuidadoso estudio y correspondiente aprobación de la Asamblea General:

A) MIGUEL TORRES BÉJAR o TURISMO GUERRERO.

B) INMOBILIARIA EL QUIJOTE, S.A. DE C.V.

C) OPERADORA HOTEL CONEXION, S. A. DE C.V.

D) CONSORCIO TURÍSTICO DE ACAPULCO, S.A DE C.V.

E) NUEVOS DESTINOS, S.A. DE C.V. y/o OPERADORA GERORLAND, S.A. DE C.V.

A fin de que exista un orden en las funciones básicas desarrolladas dentro y relacionadas con el Condominio, por operadores que integran el “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, previo acuerdo entre dichos operadores, a continuación se establecen los siguientes lineamientos:

A) TURISMO GUERRERO, podrá participar en el arrendamiento de Unidades y actividades relacionadas con Agencia de Viajes.

B) INMOBILIARIA EL QUIJOTE, S.A. DE C.V., podrá participar en arrendamiento de Unidades y comercialización de las mismas.

C) OPERADORA HOTEL CONEXION S.A. DE C.V., podrá participar en el arrendamiento de Unidades y actividades relacionadas con Agencia de Viajes.

D) CONSORCIO TURÍSTICO DE ACAPULCO, S.A. DE C.V., podrá participar en arrendamiento de Unidades y actividades relacionadas con Agencia de Viajes.

E) NUEVOS DESTINOS, S.A. DE C.V. y/o OPERADORA GERORLAND, S.A. DE C.V., podrá participar en arrendamiento de Unidades y actividades relacionadas con Agencia de Viajes.

En los casos en los que alguna de las personas morales, mencionadas en este Artículo, efectúe un cambio de razón social, dará aviso de dicha situación al Administrador o al Comité de Administración, con la finalidad de que se de dé baja la razón social anterior y se dé de alta la nueva razón social.(a)

No se considera como operador, al o los propietarios que por su cuenta, renten las unidades que se encuentren registradas a su nombre, en el Padrón de Propietarios del Condominio, por los que se les libera de las obligaciones del presente Anexo “A”. (a)

En el caso de que el Administrador o el Comité de Administración, tenga conocimiento de la existencia de alguna otra persona moral o física, que esté proporcionando los servicios contemplados en este anexo, tomará las medidas necesarias para impedir la operación de dicha persona. (a)

CAPÍTULO SEGUNDO
DE LAS OBLIGACIONES DEL OPERADOR Y EL CONDÓMINO.

ARTÍCULO 6 A.- El Operador y el Condómino serán conjuntamente responsables ante la Asamblea General del cumplimiento del Reglamento, del presente Anexo y del pago oportuno de las Aportaciones para ocupación, que determine la Asamblea General. En lo que se refiere a los demás compromisos de tipo económico que establezca la Asamblea General o que unilateralmente se obligue el Condómino de la Unidad, éste será el único responsable, liberando al Operador de cualquier compromiso al respecto.

En caso de que por cualquier circunstancia el Administrador o el Comité de Administración no reciba oportunamente el pago de las obligaciones económicas, se procederá a suspender los servicios básicos a la Unidad, como son: la limpieza; el agua potable, fría y caliente; energía eléctrica; fumigación y servicio telefónico, mismos que serán restablecidos cuanto se cubra el adeudo, que incluirá los recargos correspondientes. Estas acciones no son limitantes para que en caso de adeudos de más de tres bimestres, se proceda conforme a derecho corresponda.

Consecuentemente, al suspenderse los servicios, la Unidad no podrá ser rentada hasta que normalice su situación económica.

ARTÍCULO 7 A.- El operador y el Condómino serán conjuntamente responsables de mantener la Unidad en renta, dentro de los estándares de calidad, establecidos por el Programa Internacional de Certificación de Calidad, para Establecimientos de Hospedaje “Star’s & Diamond’s-Estrellas y Diamantes para establecimientos de la categoría de cuatro estrellas y cuatro diamantes  (a). que marca la Norma Mexicana denominada CALMECAC, para establecimientos de la categoría de cuatro estrellas y cuatro diamantes. (s)

A fin de verificar que se cumpla con la norma,  cada Operador estará obligado a certificarse, en forma anual bajo la norma arriba mencionada antes del 1º de Diciembre de cada año y hacer entrega (a) al Administrador o el Comité de Administración, el certificado correspondiente emitido por CALMECAC o cualquier otra empresa certificadora autorizada (a) efectuarán una revisión periódica según se juzgue conveniente, donde se determinará que en caso necesario, se llevarán a cabo las correcciones que permitan que la Unidad se encuentre de nueva cuenta, dentro de lo establecido para la categoría asignada. En tanto la Unidad no cumpla con la normatividad no podrá ser rentada. (s)

En el caso de unidades que sean dadas de alta por algún operador posteriormente a la certificación anual, el Administrador o el Comité de Administración, efectuará una revisión del estado en que se encuentra dicha Unidad, antes de autorizar su uso para renta, lo anterior, a fin de verificar que se cumple con los estándares de la norma mencionada. En el caso de que la Unidad no observe los estándares establecidos, se propondrán al Operador las correcciones que se deban llevar a cabo para cumplimentar lo establecido en la categoría asignada. En tanto la Unidad no cumpla con la normatividad no podrá ser rentada. (a)

ARTÍCULO 8 A.-En el caso de inconformidad del Operador o del Condómino, sobre la evaluación efectuada por la empresa certificadora autorizada, se solicitará el dictamen de otra empresa certificadora, cuyo dictamen será inapelable y de cumplimiento obligado para ambas partes, sin necesidad de recurrir a terciaria alguna. (a)

Los costos de las evaluaciones, serán por cuenta del operador o del Condómino dueño de la Unidad. Para efectos de que los estándares sean mantenidos durante el transcurso del año se contratará un supervisor, pagado en forma proporcional por todos los operadores, para efectuar revisiones aleatorias. (a)

 En el caso de que el Operador o el Condómino, no estén de acuerdo con la evaluación del Administrador o del Comité de Administración, será CALMECAC quien participe como árbitro y su dictamen será inapelable y de cumplimiento obligado para ambas partes. Los costos de la evaluación serán por cuenta del Operador o del Condómino de la Unidad. (s)

En el caso de una revisión independiente efectuada por CALMECAC, bastará su certificación, para amparar las Unidades bajo la responsabilidad del Operador. (s)

A fin de que el Operador esté en posibilidad de cumplir con el artículo anterior, descontará al Condómino de la Unidad el 10% de la percepción mensual que éste reciba como renta (s).

Al cumplirse el período de un año, Operador y Condómino llevarán a cabo un ajuste de cuentas, debiendo cubrirse la diferencia que resulte entre los gastos y los recursos financieros recibidos. En caso de reparaciones mayores, que no sean cubiertas por las aportaciones periódicas del Condómino, éste deberá efectuar oportunamente los pagos, para llevar a cabo las obras necesarias. (s)

ARTÍCULO 9 A.- El operador y el Condómino serán conjuntamente responsables de proporcionar a los huéspedes o invitados de este último, que ocupen las Unidades en renta, los servicios de calidad equivalente al nivel establecido por CALMECAC, para Unidades de categoría de cuatro estrellas y cuatro diamantes,   incluyendo sin que sea limitativo,(a) lo que se refiere a: vajilla; enseres y (a) utensilios de cocina; blancos; y mantenimiento de la Unidad dentro del área privativa.

A fin de verificar que se cumpla con la norma, respecto de los servicios proporcionados por el Operador, el Administrador o el Comité de Administración, efectuarán una revisión periódica según se juzgue conveniente, comunicándole por escrito las anomalías detectadas. En tanto la Unidad no cumpla con la normatividad, no podrá ser rentada.(s)

En el caso de que el Operador o el Condómino no estén de acuerdo con la evaluación del Administrador o del Comité de Administración, será CALMECAC quien participe como árbitro y su dictamen será inapelable y de cumplimiento obligado para ambas partes. Los costos de la evaluación serán por cuenta del Operador o del Condómino. (s)

En el caso de una revisión independiente por CALMECAC, bastará su certificación, para amparar las Unidades bajo la responsabilidad del Operador. (s)

ARTÍCULO 10 A.- El Operador mantendrá dentro de las instalaciones del Condominio, de 8:00 A.M. a 8:00 P.M., durante todos los días del año, el personal suficiente que bajo su dirección, atienda las necesidades de las Unidades en renta bajo su responsabilidad. De 8:00 P.M. a 8:00 A.M., sólo será necesario que el Operador designe y registre ante la Administración del Condominio, el nombre de su representante, que con la autoridad y capacidad suficientes, se pueda localizar en un lapso no mayor de 60 minutos, para que solucione la problemática que se presente en sus Unidades, durante ese horario.

ARTÍCULO 11 A.- Los recursos humanos contratados por el Operador, para que éste cumpla adecuadamente con sus responsabilidades dentro del Condominio, tendrán una relación de trabajo directa con dicho Operador, considerándosele por tal motivo como su único patrón, relevando a las Torres Gemelas y a su Administrador o Comité de Administración, de cualquier responsabilidad que resulte de la relación laboral mencionada.

ARTÍCULO 12 A.- El Operador deberá proporcionar al Administrador o al Comité de Administración, una relación del personal que labora en su empresa, la cual deberá ser constantemente actualizada y en donde conste: categoría; horario de trabajo; días de descanso; vacaciones; y cualquier información adicional que le sea solicitada.

El personal registrado, salvo su personal directivo, (a) deberá entrar y salir del Condominio por el acceso del estacionamiento, identificándose a plena satisfacción del cuerpo de seguridad, mediante la presentación de una credencial emitida por el Operador y autorizada por el Administrador o el Comité de Administración. Durante sus labores todo (a) el personal deberá portar en forma visible dicha identificación y deberá vestir un uniforme proporcionado por la empresa y distintivo de la misma.

ARTÍCULO 13 A.- El Operador deberá responder ante el Administrador o el Comité de Administración, de todas las actividades y el comportamiento del personal de su empresa, dentro del Condominio.

ARTÍCULO 14 A.- El Operador y el Condómino serán responsables cada uno de ellos por separado, de sus declaraciones ante el fisco, resultantes de sus actividades relacionadas con el Condominio, por lo que éste se verá liberado de cualquier acción legal en su contra, que pudiera corresponder a las obligaciones fiscales del Operador y del Condómino.

ARTÍCULO 15 A.- Dentro del Condominio, el Operador sólo podrá hacer promoción de sus servicios en el ámbito físico de sus oficinas, para lo cual deberá instruir adecuadamente al personal a su cargo.

Como una excepción al párrafo anterior, los Operadores podrán ofrecer sus servicios mediante folletos, en un espacio determinado por el Administrador o el Comité de Administración, cercano al área de recepción del Condominio, en donde las personas que lleguen en “walk-ins”, puedan seleccionar lo que más les convenga. (s)

ARTÍCULO 16 A.-  Los operadores que integran el “Pool de Operadores de Administración de Unidades” del Condominio, respetarán la “Tarifa Mínima” convenida anualmente por todos ellos, en una reunión convocada para tal efecto.
ARTÍCULO 17 A.- El arrendamiento de las Unidades no podrá ser por horas, sino por día completo, razón por la cual sólo se les suministrará el servicio de limpieza una vez por día, evitándose con esto, que se pudieran arrendar, con los servicios que se atribuyen a los denominados “Hoteles de Paso”.
Será responsabilidad compartida del Operador con el Condómino, el que la renta de la Unidad se lleve a cabo de acuerdo con los lineamientos establecidos por la Asamblea General, el Reglamento y demás disposiciones afines.
Aquellos que infrinjan esta disposición, se harán acreedores a las sanciones que establezca en su momento la Asamblea General, tomando en cuenta la gravedad de la violación.

ARTÍCULO 18 A.- El Operador deberá respetar estrictamente lo establecido por el Reglamento, en lo que se refiere al  número máximo de personas permitidas por habitación, que es de cuatro adultos y un menor hasta de doce(a) diez (s)años de edad. En los casos de los Penhouse  un máximo de 8 personas, incluyendo adultos y menores de edad(a). En el caso de que se detecte que se ha excedido (a) Cuando se exceda (s)la cantidad de personas por habitación y esta falta sea responsabilidad indubitable del Operador, se le impondrá a éste, en la primera ocasión(a), una sanción de cien Salarios Mínimos del vigente en la zona(a).  Por cada vez que se reincida en infringir esta disposición, la sanción se incrementará en 100 Salarios Mínimos del vigente en la zona.(a)  $5000.00 (cinco mil pesos m/n.(s)). Esta cantidad se ajustará, según lo establezca en su momento la Asamblea General. A fin de que sea deslindada la responsabilidad, cuando el Condómino autorice directamente a terceros la ocupación de su Unidad, lo comunicará a  “Recepción”, por cualquier medio, previa a la llegada de sus invitados. Dicha autorización deberá ser ratificada posteriormente por escrito. 

ARTÍCULO 19 A.- Lo referente al monto y periodicidad de las aportaciones económicas que con motivo de sus actividades debe entregar el Operador al Condominio, serán establecidas por la Asamblea General y serán iguales para todos los integrantes del “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, debiendo ser revisadas y aprobadas anualmente.

ARTÍCULO 20 A.- El Operador deberá preparar su propio material publicitario y promocionar, donde vengan claramente descritos los servicios que proporciona directamente, así como aquellos que son proporcionados por conducto del Condominio, asimismo el operador deberá abstenerse en todo momento de promocionar como suyos, los servicios que bajo su responsabilidad y costo son ofrecidos por otros Operadores o por el Condominio, únicamente para sus propietarios. (a)

El Operador deberá proporcionar al Administrador o al Comité de Administración, copias de todo el material publicitario que utiliza, con objeto de que se verifique el cumplimiento de esta obligación. El infringir la disposición dará como resultado que la Asamblea General, el Administrador o el Comité de Administración, aplique las sanciones acordes con dicho incumplimiento.(a)

ARTÍCULO 21 A.- El administrador o el Comité de Administración, evaluarán quincenalmente mediante una encuesta los niveles de servicio proporcionados tanto por el Condominio como por los Operadores. En los casos en los que reiteradamente se identifiquen valores menor a regular el Administrador o el Comité de Administración, tomará las acciones necesarias para establecer las medidas correctivas pertinentes y su caso sancionar al responsable.

ARTÍCULO 22 A Los integrantes del “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, deberán acatar en forma estricta, los acuerdos previamente establecidos en forma conjunta, así como respetar los lugares, herramientas, equipos, materiales de operación y publicitarios (a) y demás aspectos relacionados con el suministro de los servicios proporcionados.  Asimismo, el o los Operadores que según la mayoría de los integrantes del “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, rompa la estructura de una relación de mutuo respeto, cordial convivencia y solidaridad con las decisiones tomadas por ellos, se hará acreedor a las sanciones que en su momento sean propuestas, para su aprobación a la Asamblea General por los restantes operadores del mencionado “Pool de Operadores de Administración de Unidades”.

ARTÍCULO 23 A.- El Operador proporcionará a los huéspedes, a los que presta sus servicios, la información necesaria, sobre los lineamientos más importantes que deberán respetar durante su estancia en el Condominio, haciéndose responsable solidario del comportamiento inadecuado de ellos, que provoque perjuicios a las instalaciones del Condominio.

ARTÍCULO 24 A.- El Operador entregará al Administrador o al Comité de Administración, la relación de Unidades que tiene bajo su responsabilidad para administración en renta. Asimismo, informará oportunamente sobre los cambios que se presenten y sobre las operaciones de comercialización que se encuentren en trámite y donde él intervenga, puntualizando el estado de dicho trámite.

ARTÍCULO 25 A.- Al iniciarse la operación entre el Operador y el Condómino, respecto a la renta de la Unidad de este último, ambos firmarán ante la presencia de dos testigos, un Convenio en donde conste cuando menos la siguiente información:

• Personalidad y datos del Condómino.
• Personalidad y datos del Operador.
• Personalidad y datos del Apoderado (en caso de que éste exista).
• Objeto del Convenio.
• Sanciones.
• Compromisos de pago.
• Fecha de inicio de la operación.
• Duración del Convenio.
• Fecha del Convenio.
• Cláusulas referentes a derechos y obligaciones varias.
• Cláusulas donde en caso necesario, se mencione algún uso especial de la Unidad.
• Carta donde se solicita la autorización de operación, dirigido al Administrador o al Comité de Administración. (a
En el lapso de una semana, comprendida a partir de la firma del Convenio, el Operador y el Condómino están obligados conjuntamente, a entregar al Administrador o al Comité de Administración, copia del mencionado Convenio.

ARTÍCULO 26 A.- Para que proceda la inclusión de una Unidad al régimen de renta por conducto de un Operador incluido en el “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, el Condómino deberá estar al corriente en todos sus pagos. Asimismo, se requerirá la aprobación, previa revisión de la Unidad, por el Administrador o el Comité de Administración. En caso de que la Unidad no reúna las normas de calidad establecidas por la empresa certificadora autorizada (a) CALMECAC (s),  no se podrá rentar hasta en tanto no cumpla con la norma (a). se fijará un plazo de treinta días calendario, para que el Condómino efectúe las adecuaciones necesarias que conlleven al total cumplimiento de la normatividad establecida. Este período podrá ser ampliado hasta por sesenta días calendario. Si en esa fecha, previa revisión, la Unidad no es autorizada, sólo se podrá solicitar otra autorización pasados  trescientos sesenta y cinco días(s).

ARTÍCULO 27 A.- El Operador entregará diariamente al Administrador o al Comité de Administración, la “lista de discrepancias” respecto a la renta de unidades.

ARTÍCULO 28 A.- Todos aquellos Condóminos que por cuenta propia o a través de terceros, ajenos a cualquier “Pool de Operadores de Administración de Unidades” autorizado en el Condominio, den en alquiler una Unidad en las Torres Gemelas, deberán acatar estrictamente lo establecido por el Reglamento y el presente “Anexo A”.

CAPÍTULO TERCERO
DE LAS OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR O DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN.

ARTÍCULO 29 A.- El Administrador o el Comité de Administración, proporcionarán en igualdad de circunstancias que a los demás Condóminos y en forma igualitaria a todos los integrantes del “Pool de Operadores de Administración de Unidades”, los servicios bajo su responsabilidad dentro de las áreas comunes y privativas del Condominio, ajustados a la norma de calidad del Programa Internacional de Certificación de Calidad, para Establecimientos de Hospedaje “Star’s & Diamond’s-Estrellas y Diamantes para establecimientos de la categoría de cuatro estrellas y cuatro diamantes (a) CALMECAC para establecimientos de la categoría de cuatro estrellas y cuatro diamantes(s). En forma enunciativa más no limitativa, se tienen los siguientes servicios: camaristas, auxiliares de equipaje, recepción, caja, seguridad, áreas públicas, mantenimiento, agua potable fría y caliente, energía eléctrica, fumigación y servicio telefónico.

ARTÍCULO 30 A.- El Administrador o el Comité de Administración, darán atención inmediata y tomarán las acciones necesarias, a fin de que se corrijan las anomalías, que mediante queja por escrito, presenten cualesquiera de los Operadores, respecto a la prestación de servicios por parte de la Administración.

En el caso de que la queja no sea atendida oportunamente de acuerdo con la importancia del problema, el Operador podrá presentar su queja en primera instancia, ante el Comité de Vigilancia y posteriormente, ante las autoridades competentes en el Estado.

En caso de que el Administrador o el Comité de Administración, no estén de acuerdo con la queja presentada, deberán hacerlo saber por escrito al Operador quejoso, en cuyo caso será CALMECAC quien participe como árbitro y su dictamen será inapelable y servirá de base para una reclamación por parte del Operador, ante las autoridades competentes. Los costos del dictamen serán por cuenta de la parte responsable (a) l Operador(s).

En el caso de una revisión independiente efectuada por CALMECAC, bastará su dictamen, para que el Administrador o el Comité de Administración, procedan de inmediato a corregir las anomalías correspondientes.  (s)

ARTÍCULO 31 A.- El Administrador o el Comité de Administración, establecerán un sistema de identificación de huéspedes por medio de brazaletes de diversos colores, correspondiendo uno de ellos a los clientes del “Pool de Operadores de Administración de Unidades”.

ARTÍCULO 32 A.- El Administrador o el Comité de Administración, mantendrán debida y oportunamente informado al Condómino, sobre la falta de pago de las Aportaciones para la ocupación, por parte del Operador. En la misma forma, mantendrán informado al Operador, de la falta de pago por parte del Condómino, ya que en cualquiera de los dos casos, se llevará a cabo la suspensión de servicios, a la Unidad que correspondan los adeudos.

ARTÍCULO 33 A.- El Administrador o el Comité de Administración, requerirán cuantas veces sea necesario a las Autoridades Municipales de Turismo, que se cumplan los lineamientos establecidos, para evitar que los “informadores” laboren frente al Condominio y  en ocasiones hasta dentro del mismo.

 

5 de marzo de 2008

 

A N E X O   B

REGLAMENTO SOBRE APARTAMINIOS
(TIEMPO COMPARTIDO)

( EN ESTUDIO )

 

(s) Suprimido
(a) Agregado
(c) Corregido