REGLAMENTO DE CONDOMINIO Y ADMINISTRACIÓN DEL CONJUNTO DENOMINADO LAS TORRES GEMELAS, UBICADO EN LA CIUDAD DE ACAPULCO, ESTADO DE GUERRERO.
DE LA FORMA DE CONSTITUCIÓN Y DISPOSICIONES LEGALES.
ARTICULO 1º.- DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD Y CONDOMINIO.
El Condominio Las Torres Gemelas, ubicado en la Ciudad de Acapulco Estado de Guerrero, localizado en el Fraccionamiento Deportivo Acapulco, Sección Roca Sola con superficie de 6,478.67 metros cuadrados, con las medidas y colindancias que se señalan en el plano anexo a la Escritura Constitutiva y que consta de los edificios “Torre Norte” y “Torre Sur” y sus bienes o áreas comunes, se constituyó de acuerdo con la Escritura Pública No. 57,279 de fecha 20-III-81 - - -, pasada ante la fe del Notario Público No. 58 - - - -, el Lic. MARIO D. REYNOSO OBREGÓN, de la Ciudad de México, D.F., y en trámite de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y el Registro de Comercio, del Distrito de Tabares en la Ciudad de Chilpancingo, Estado de Guerrero y con fundamento en el Artículo 951 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero y el Artículo 2º de la Ley sobre el Régimen de Propiedad y condominio para el Estado de Guerrero y este Reglamento.
ARTICULO 2o.- DE LAS DISPOSICIONES LEGALES.
Además de las disposiciones legales citadas en el artículo anterior, son aplicables también los Artículos 942 al 979 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero y los Artículos 1º al 49 de la Ley Sobre el Régimen de Propiedad y Condominio para el Estado de Guerrero, así como el Artículo Primero Transitorio de la misma Ley.
ARTICULO 3º.- El presente Reglamento se rige por las disposiciones legales invocadas en los dos artículos anteriores y en la Escritura Constitutiva.
ARTICULO 4º.- DE LOS SUJETOS OBLIGADOS AL CUMPLIMIENTO DE ESTE REGLAMENTO.
Se encuentran obligados y sometidos al cumplimiento de las disposiciones legales citadas en los Artículos 1º, 2º y 3º de este Reglamento, así como a las resoluciones que emanen de la Asamblea de Condóminos, el Comité de Vigilancia y del Administrador, las siguientes personas:
a) Los propietarios de los apartamentos.
b) Aquellas personas cuyos derechos de uso y aprovechamiento de los apartamentos deriven del fideicomiso y que tengan la calidad de fideicomisarios de tiempo completo o de fideicomisarios de copropiedad de uno de los apartamentos o Apartaminios con las limitaciones que para cada unidad se señalan en el presente Reglamento.
c) Los Arrendatarios de los apartamentos.
d) Las personas que usen, gocen o disfruten el apartamento por cualquier otro título.
e) El Comité de Vigilancia.
f) El o los Administradores.
g) El personal de servicio.
h) Los propietarios o fideicomisarios de los locales comerciales.
i) Las personas que detenten derechos sobre áreas de concesión.
ARTICULO 5.- DE LA DEFINICIÓN DE LAS DENOMINACIONES.
Para la mejor comprensión de este reglamento y para abreviar los términos que en él se utilizan, a continuación se define cada uno de ellos.
DE LOS BIENES DE PROPIEDAD PRIVATIVA O EXCLUSIVA Y LAS LIMITACIONES PARA SU USO, Y LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN O ÁREAS COMUNES.
ARTICULO 6.- DE LA FORMA DE DIVISIÓN DEL CONDOMINIO
Para los efectos de este reglamento, el condominio se divide en:
a) Bienes o partes de propiedad exclusiva o privativa, sobre los cuales cada condómino podrá usar, gozar y disfrutar en forma singular y exclusiva. Los propietarios o fideicomisarios, en su caso.
b) Los bienes de propiedad común o áreas comunes, serán aquellos que por Ley, por su destino señalado en la Escritura, el Código y el Reglamento, sean así considerados, porque prestan un servicio o satisfacen necesidades de carácter colectivo, perteneciendo en copropiedad a los condóminos y siendo inseparables de los bienes de propiedad exclusiva o privativa de acuerdo con el pro-indiviso que les corresponda, no siendo en ningún caso materia de uso particular ni de limitación de dominio por ninguno de los condóminos o de las personas mencionadas en los incisos c), d), f), g), y h) a que se refiere el artículo 4 de este Reglamento.
No deben de entenderse por necesidades de tipo colectivo, los locales comerciales que estén destinados a supermercados o tiendas de alimentos o de cualquier otro tipo, por lo que en ningún caso este tipo de áreas consideradas parte integrante de los bienes de propiedad común o áreas comunes.
ARTICULO 7.- DE LOS BIENES DE PROPIEDAD PRIVATIVA O EXCLUSIVA.
Los bienes de propiedad privativa o exclusiva, se constituyen por las unidades del condominio, los cuales están destinados a la adquisición, explotación, uso, goce o disfrute de los condóminos de acuerdo con lo dispuesto en la Ley, el Código, la Escritura, este Reglamento y el Fideicomiso.
Así mismo, se consideran como bienes de propiedad privativa o exclusiva las unidades conocidas como locales comerciales.
ARTICULO 8.- DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN O ÁREAS COMUNES
Los bienes de propiedad común o áreas comunes, son aquellos que por Ley o por su destino señalado en el Código, la Escritura y este Reglamento, son así considerados y necesarios para la existencia, seguridad, comodidad de acceso ornato, satisfacción de necesidades colectivas, para fines recreativos o de esparcimiento o cualquier fin semejante.
ARTICULO 9.- DE LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES DE PROPIEDAD COMÚN O ÁREAS COMUNES.
Son objeto de propiedad común lo así establecido por la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento, mencionándose a continuación enunciativa más no limitativamente los siguientes:
a) El terreno, los sótanos, los pórticos, las puertas de entrada, los vestíbulos, las galerías, los pasillos, los corredores, los cubos de luz, las escaleras, los patios, los jardines, los senderos, los elevadores, los cubos de los elevadores, las calles interiores y las áreas de circulación, exceptuándose los locales comerciales y las áreas de concesión.
b) El área de recepción, las áreas destinadas a la administración, la portería y alojamiento del portero, así como las instalaciones destinadas a servicios generales y comunes.
c) Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como: fosas, pozos, cisternas, tinacos, montacargas, incineradores, estufas de gas, bomba y motores, albañales, canales, conductos de distribución de agua drenaje calefacción, instalaciones eléctricas , con la sola excepción de los que sirvan exclusivamente a cada unidad.
d) Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general.
e) Cualesquiera otros bienes de propiedad común o áreas comunes del Condominio, obras, aparatos o instalaciones que establezcan con tal carácter la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento.
Los bienes de propiedad común o áreas comunes no podrán ser objeto de división ni modificarse en cuanto a su forma, construcción y destino sino por acuerdo unánime de la Asamblea de Condóminos cuando esta haya sido legalmente instalada.
También en forma enunciativa y no limitativa se mencionan como bienes de propiedad común o áreas comunes del condominio y que son de uso común, los siguientes:
1.- Paredes maestras
2.- Entrepisos
3.- Conmutador telefónico
4.- Albercas
5.- Pórtico
6.- Sistema General de Instalaciones Sanitarias
7.- Albañales
8.- Pasos y Accesos (andadores)
9.- Cubos de elevadores
10.- Tanques de Almacenamiento de Agua Potable
11.- Equipo de purificación de Agua y suavizador de agua
12.- Conductos para las instalaciones generales
13.- Tomas de agua
Así mismo, serán bienes de propiedad común o áreas comunes los pisos, techos entre dos pisos, o secciones de éstos, siempre que pertenezcan a distintos propietarios y los muros u otras divisiones que los separen entre sí.
Serán considerados como bienes de propiedad privativa o exclusiva, la tubería de agua, las instalaciones eléctricas, el drenaje, el teléfono y el aire acondicionado localizados dentro de los bienes de propiedad privativa o exclusiva así como los plafones que pertenecerán exclusivamente al Condómino de la unidad a cuyo servicio estén destinados, por lo que se constituyen en excepciones a los bienes de propiedad común o áreas comunes citados en los párrafos precedente de este artículo.
DE LOS BIENES Y OBLIGACIONES DE LOS CONDÓMINOS
ARTICULO 10.- Los condóminos usarán, gozarán y disfrutarán de sus unidades conforme al destino que tengan señalado en la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento, y con sujeción a sus respectivos títulos, de manera que no perjudiquen el interés de los demás condóminos, ni les impidan su uso y disfrute.
Los condóminos podrán arrendar, enajenar, hipotecar o de cualquier manera gravar y ejercer en general cualquier acto de dominio sobre su propiedad o bien sobre sus derechos de fideicomisario, siempre y cuando la operación se realice observando las limitaciones y condiciones que se señalan en la Ley, el Código, la Escritura, este Reglamento y el Fideicomiso, según el caso; a menos que el adquirente de su unidad convenga por escrito en asumir todas las obligaciones pasadas, presente y futuras que el condómino enajenante haya contraído, o bien se haya llegado a un acuerdo especial en el caso concreto a satisfacción del Fiduciario de los derechos, del Comité de Vigilancia y del Administrador.
ARTICULO 11.- Los Condóminos que detenten derechos de propiedad o de fideicomisario respecto de alguna unidad, cuando los enajenen bajo la modalidad de copropiedad, deberán en todo caso extender escritura en que conste su reglamentación, en la cual se hará constar la forma de representación que se adopte para los efectos de la Ley, el Código, la Escritura, este Reglamento y el Fideicomiso.
El representante común, entre otras obligaciones tendrá la de ser responsable del cobro a los copropietarios, en la parte que les corresponda, de las cuotas de mantenimiento y administración, fondo de reserva, cuota hotelera, honorarios del fiduciario y demás que se establezcan conforme a la Ley del Código, la Escritura, este Reglamento y el fideicomiso, en su caso.
La designación del representante común se hará del conocimiento, por escrito, del Administrador, del comité de Vigilancia y del Fiduciario.
ARTICULO 12.- El Administrador, en representación de los condóminos, ejercitará las acciones del caso respecto de los actos celebrados en contravención a lo señalado en el artículo anterior.
ARTICULO 13.- En ninguna forma se reconocerá el concepto de Apartaminio a las copropiedades que existen o lleguen a existir, salvo aquellas que bajo la forma de Apartaminio quedaron consignadas en la Escritura de constitución de Régimen del Condominio.
ARTICULO 14.- Los Condóminos podrán gozar, usar y disfrutar de los bienes de propiedad común o áreas comunes, según la naturaleza de éstos y su destino normal, sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.
De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 15 y 16 de la Ley, los derechos de cada Condómino en los bienes de propiedad común o áreas comunes son inseparables de su propiedad individual; así mismo continuarán sujetos a las obligaciones que les impongan la Ley, el Código, la Escritura, este Reglamento y el Fideicomiso, aún cuando abandonen sus derechos o renuncien a usar determinados bienes de propiedad común o áreas comunes.
ARTICULO 15.- Los Condóminos no harán ni dejarán hacer a las personas que se enumeran en los incisos a), b), c), d), f) y g) del Artículo 4 de este Reglamento, nada que pueda menoscabar el buen aspecto del condominio y la moralidad que debe caracterizar la conducta de los ocupantes de éste. Por lo tanto las personas citadas anteriormente y los condóminos deberán de utilizar tanto las unidades comos los bienes de propiedad común o áreas comunes del condominio de manera ordenada, tranquila y conforme a la moral y las buenas costumbres.
Las unidades y los bienes de propiedad común o áreas comunes no deberán utilizarse para fines distintos a los que señalen la Ley, el Código, la Escritura, y este Reglamento, ni efectuar acto alguno o incurrir en omisión que traiga como consecuencia se perturbe la tranquilidad de los demás ocupantes, o bien que comprometan la solidez, la seguridad, la comodidad, el prestigio y buen aspecto del condominio y que impida u obstaculice la operación de administración del mismo.
ARTICULO 16.- DE LAS PROHIBICIONES.
Para cumplir con los fines establecidos en el Artículo 15 de este Reglamento, se establecen las siguientes prohibiciones que tendrán carácter enunciativo y no limitativo.
I. En ningún caso podrán ser objeto de enajenación o arrendamiento partes del condominio y de las unidades tales como piezas o recamaras, bajo la sanción de nulidad del acto.
En este caso el Administrador tomará las medidas necesarias para que cese el estado irregular, independientemente de ejercitar las acciones legales del caso.
II. Que habiten en cualquier unidad más de cuatro personas cualquiera que fuere su edad, siendo la excepción las unidades conocidas como Penthouse, en las cuales el máximo de personas que podrán habitarlo será de seis. Dentro de las unidades designadas como locales comerciales no podrá habitar persona alguna.
III. Introducir animales de cualquier especie, en el condominio o las unidades.
IV. Usar los pasillos, corredores, rampas, cubos de luz, áreas de circulación, escaleras, elevadores y cualquier otro bien de propiedad común o áreas comunes para efectuar reuniones, patinar, montar en bicicleta y otros juegos similares en especial ruidosos y violentos; así como la colocación temporal o permanente de plantas o de cualquier otro elemento ornamental o de cualquier otra índole que no haya sido aprobado previamente y por escrito por el Administrador y el Comité de Vigilancia.
V. Colocar en las fachadas internas o externas, en el pórtico y en los muros exteriores en general, rótulos, placas y elementos decorativos que descompongan el aspecto estético del condominio.
Los locales comerciales podrán anunciarse siempre que previamente y por escrito soliciten la aprobación del administrador y el comité de vigilancia, para lo cual deberán anexar bocetos y/o planos de los anuncios que pretendan utilizar en los lugares que para tal efecto prevean los planos adjuntos a la Escritura.
VI. Hacer publicidad sobre el arrendamiento o enajenación de las unidades, salvo en los lugares que ex profeso hubiesen señalado para tales efectos el Administrador o el Comité de Vigilancia.
VII. Colgar ropa y otros objetos en ventanas, balcones y terrazas de los bienes o partes de propiedad exclusiva o privativa y en los bienes de propiedad común o áreas comunes.
VIII. Instalar o usar en sus unidades máquinas o motores distintos a los usuales para el servicio del hogar, o provocar ruidos y vapores u olores molestos.
IX. Cocinar en cualquier lugar que no sea la cocina de su unidad, así como utilizar medicamentos o materiales de olores desagradables que trasciendan fuera de la propia unidad o que ocasionen molestias a los condóminos u otros ocupantes.
X. Consumir alimentos y cualquier tipo de bebidas alcohólicas y no alcohólicas fuera de las unidades, con excepción de aquellos que sean preparados y servidos en los lugares especialmente destinados para ello.
XI. Usar radios y tocadiscos en bienes de propiedad común o áreas comunes.
XII. Colocar aparatos exteriores de aire acondicionado fuera de los lugares específicamente asignados para tal efecto, de acuerdo con los planos anexos a la Escritura.
ARTICULO 17.- Los Condóminos pueden hacer toda clase de obras en las unidades sobre las que tengan derechos conforme al título respectivo, siempre que las mismas no alteren el destino de éstas y no afecten las estructuras, las instalaciones, las fachadas, los espacios de circulación, los vestíbulos y los demás bienes de propiedad común o áreas comunes no restringiendo su uso y debiendo dar aviso por escrito al administrador y el comité de vigilancia, anexando planos de las obras que se pretendan realizar para que éstos las autoricen si proceden; en caso de no existir acuerdo, no se autorizarán.
ARTICULO 18.- Los Condóminos no podrán hacer obras de ninguna clase, ni reparaciones en los bienes de propiedad común o áreas comunes salvo en caso de urgencia en que por cualquier motivo falte el Administrador o su representante; en estos casos deberán dar aviso a éstos tan pronto como sea posible. Expresamente queda prohibido a los condóminos:
a) Modificar o alterar en cualquier forma los muros de las fachadas o la decoración, las puertas, el color o cualquier otro elemento de éstos, incluyendo las ventanas, los balcones y los vidrios de ambos.
b) Modificar o alterar en cualquier forma los muros medianeros que separan los bienes de propiedad privativa o exclusiva, de los vestíbulos, pasillo y otros espacios de los bienes de propiedad común o áreas comunes, abrir puertas, ventanas o hacer horadaciones en los muros mencionados. Los Condóminos no podrán rebajarlos, hacer nichos ni modificaciones en forma alguna y sólo podrán usarlos de acuerdo a su destino normal.
c) Modificar, perforar, abrir huecos o alterar en cualquier forma las losas estructurales que dividen a los pisos.
d) Colocar alambres para radios, televisores o cualquier otro aparato por el interior o exterior del condominio, debiendo utilizar en todo caso las instalaciones del condominio destinadas a esos fines. La instalación de teléfonos directos y los alambres propios de éstos deberán de contar con la previa autorización del administrador y el comité de vigilancia, debiendo de utilizarse los ductos para cableado telefónico con que cuente el condómino, señalándose que tales ductos o lugares se indicarán al condómino por el administrador o por el departamento de mantenimiento, nunca pudiendo hacerse el cableado en las partes exteriores o interiores del edificio.
e) En caso de que cualquier condómino realizare obras, el administrador estará obligado, si éstas no fueron autorizadas, a devolver las cosas al estado en que se encontraban, siendo por cuenta del condómino culpable, los gastos que por tal motivo se originen.
ARTICULO 19.- Para todas las obras que realicen en los bienes de propiedad común o áreas comunes se observarán las siguientes:
R E G L A S
PRIMERA.- Las obras que sean necesarias para mantener el condominio y los bienes de propiedad común o áreas comunes, en buen estado de seguridad, estabilidad, y conservación, para que los servicios funcionen normal y eficazmente, serán realizadas por el administrador, o bien por las personas que contrate para tal efecto; el administrador o el contratista antes de iniciarlas deberán obtener en su caso, las licencias correspondientes si se requieren, de las autoridades competentes del Estado de Guerrero; bastará la conformidad del comité de vigilancia sin que sea necesario el acuerdo de los Condóminos reunidos en asamblea.
Los gastos que por estos conceptos se eroguen serán cargados al fondo de gastos de mantenimiento, reposición y/o administración; cuando éste no sea suficiente ó sea necesario realizar obras no previstas, el administrador convocará a asamblea de condóminos, a fin de que conforme lo prevenga la Ley, el Código, la escritura y este Reglamento se resuelva lo conducente.
SEGUNDA.- Para realizar obras puramente voluntarias, que aún se traduzcan en mejor aspecto o mayor comodidad y que no aumenten el valor del condominio, u obras que sin ser necesarias sí lo aumenten, se requerirá el voto aprobatorio de la unanimidad de los Condóminos.
TERCERA.- Están prohibidas las obras que puedan poner en peligro la seguridad, estabilidad, conservación o bien que afecten la comodidad del condominio, y las que impidan el uso de un bien de propiedad común o áreas comunes aunque sea solo a un condómino, y todas aquellas que desmeriten cualquier unidad. En los dos últimos casos si existiere acuerdo entre el condómino afectado y los demás condóminos siempre que se indemnice al afectado a su entera satisfacción éstas podrán realizarse, siempre y cuando no contravengan lo dispuesto por la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento.
ARTICULO 20.- El Administrador tendrá llaves maestras que le permitirán a él, y al servicio de hotelería el acceso a las unidades, sólo en casos de emergencia o para llevar a cabo algún trabajo. Los Condóminos o las personas descritas en los incisos a), b), c) y d) del Artículo 4 de este Reglamento, dejarán las llaves en la oficina del Administrador razón por la cual deberán identificarse a su llegada.
En el caso de unidades que cuenten con doble chapa los condóminos que tengan derechos sobres éstas, están forzosamente obligados a entregar un duplicado de las llaves de la chapa de la cual el Administrador no tuviere llave maestra.
ARTICULO 21.- DEL DEPOSITO DE OBJETOS Y VALORES
La Administración y/o el Administrador en ningún caso serán responsables por la pérdida de objetos, valores y efectivo que no sean depositados en las cajas de seguridad con que cuenta para tal motivo la administración.
ARTICULO 22.- DE LOS GASTOS COMUNES OBLIGATORIOS A LOS CONDÓMINOS
Son gastos comunes obligatorios a todos los condóminos aquellos que se originen a partir de la fecha de ocupación o terminación de la unidad del condominio, lo que primero ocurra, los que a continuación se indican:
a) El pago puntual e íntegro de la cuota que les corresponda pagar en los gastos comunes, incluyendo la cuota a la Asociación de Condóminos.
b) Contribución de energía eléctrica
c) Pago de energía eléctrica
d) Pago de impuesto predial
e) Teléfono de servicio local
f) Y demás que se causen por los bienes de propiedad común o áreas comunes
g) Los honorarios que, en su caso, correspondan al Fiduciario
h) El costo de los utensilios y materiales para la limpieza y cuidado de los bienes de propiedad común o áreas comunes
i) Los honorarios a operarios, empresas y/o profesionistas que intervengan en la gestión y arreglo de asuntos del condominio
j) Las primas de los seguros del condominio y las primas por la eventual responsabilidad civil de los condóminos. Las coberturas que deberán contratarse para el seguro de condominio serán: incendio, inundación, terremoto, explosión y otros fenómenos naturales. Será obligación del Administrador ejecutar las resoluciones de la asamblea de condóminos para contratar los seguros correspondientes.
k) El importe de los gastos de administración, conservación, operación, mantenimiento, reparaciones y mejoras de toda clase a los bienes de propiedad común o áreas comunes.
l) Pagar en caso de mora un interés del 2.5% mensual como mínimo sobre la suma que el condómino adeude por concepto de contribución a gastos comunes, Contribuciones y/o Cuotas de Mantenimiento y Fondo de Reserva sin perjuicio de lo establecido en el Artículo 40 de la Ley y demás acciones que en derecho se puedan ejercitar en su contra por falta de cumplimiento de sus obligaciones.
m) El pago que corresponda a su unidad para el Fondo de Reserva según lo disponga la asamblea de condóminos y este Reglamento.
n) El cambio de domicilio de cualquier condómino al no recibir las comunicaciones en tiempo por no haberlo notificado al Administrador, no lo librará de los gastos comunes obligatorios a todos los condóminos ni de las obligaciones que se establecen en los párrafos precedentes.
ARTICULO 23.- DEL SERVICIO DE HOTELERIA A LOS BIENES PROPIEDAD PRIVADA O EXCLUSIVA
Los Condóminos están obligados a efectuar la limpieza de sus unidades en la forma y términos siguientes:
a) Cuando estén haciendo uso de su unidad, ya sea que se trate del propio condómino o terceros que lo hagan bajo cualquier título la limpieza deberá efectuarse diariamente.
b) Cuando la unidad se encuentre desocupada por más de seis días naturales, cada séptimo día deberá ser limpiada por el servicio de hotelería del condominio, cargándose al condominio que corresponda el costo de dicho servicio.
El cumplimiento de esta disposición es general para todos los condóminos y también obligatorio de acuerdo con los Artículos 125, 127, 129, 130 y 131, del Reglamento de Ingeniería Sanitaria relativo a edificios, las disposiciones del Código, Sanitario de los Estados Unidos Mexicanos, y lo dispuesto por el Artículo 2448 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero y su correlativo para el Distrito Federal.
Aún cuando las unidades se encuentren arrendadas, los condóminos estarán obligados a contratar con la administración el servicio de hotelería para cumplir con las disposiciones legales invocadas.
ARTICULO 24.- Los derechos y obligaciones de cada condómino en relación con los bienes de propiedad común o áreas comunes, se basarán en el factor de porcentaje de su unidad, por lo que con base en él se estará a lo dispuesto por el Artículo 33 inciso c) de la Ley, en lo referente a sus obligaciones.
ARTICULO 25.- Cuando por negligencia de alguno de los condóminos o de las personas a que se refiere el Artículo 4 de este Reglamento se causen daños a los bienes de propiedad común o áreas comunes, estos serán pagados por él (los) responsable (s) de propiedad ellos. En caso de que el responsable se negare a pagar de inmediato el daño causado, cuando se trate de un condómino se le cobrará un interés del 2.5% mensual sobre el monto del adeudo; cuando se trate de cualquiera de las personas descritas en los incisos c) y d) si éstas se negaren a pagar de inmediato la cantidad que adeuden con motivo del daño causado, el administrador podrá retener los equipajes, según lo dispone el Artículo 2669 del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero y su correlativo del Código Civil para el Distrito Federal.
Cuando los daños sean causados por el administrador, el servicio de hotelería, se deberá observar lo siguiente:
1. - Si el Administrador fuere el causante del daño, el comité de vigilancia estará facultado para descontar a éste de su remuneración u honorarios, el valor del daño causado.
2. - Si el servicio o servicio de hotelería fueren los causantes de los daños, el Administrador estará facultado para descontar a él (los) responsable (s) de su remuneración el valor del daño causado.
En los casos anteriores se estará a lo dispuesto por el Artículo 110 Fracción I de la Ley del Trabajo.
ARTICULO 26.- DE LOS IMPUESTOS, DERECHOS Y OTROS PAGOS
Cada Condómino estará obligado al pago de los Impuestos y Derechos Federales, Estatales y/o Municipales, correspondientes a su unidad, así como al pago de consumo de energía eléctrica de ésta, si la misma tuviere medidor privado, esta obligación no releva a los condóminos de contribuir a los gastos comunes del condominio por tales conceptos.
ARTICULO 27.- Además de otras obligaciones que tengan los condóminos de acuerdo con este Reglamento, deberán de cumplir con las obligaciones que a continuación se indican:
a) Cuando cualquiera de los condóminos permita a un tercero hacer uso de su unidad bajo cualquier título, deberá notificar por escrito al Administrador tal circunstancia con un mínimo de cinco días hábiles de anticipación a la fecha de inicio de la ocupación. Cualquier carga de tipo fiscal que grave la operación por virtud de la cual se permitió hacer uso a un tercero de alguna unidad, será por cuenta exclusiva del condómino el pago.
b) Notificar inmediatamente al Administrador o la persona que lo represente cualquier circunstancia o hecho que pueda afectar la unidad o bienes de propiedad común o áreas comunes.
c) Cumplir exacta, fiel y puntualmente con tales disposiciones contenidas en la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento dando aviso al Administrador sobre cualquier irregularidad o violación de las mismas.
d) Permitir durante días y horas hábiles que el Administrador o personas debidamente autorizadas por éste, la inspección de la unidad a efecto de establecer si el condómino cumple con lo dispuesto por la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento, así como revisar el estado de mantenimiento que guarda ésta.
e) Concurrir a las asambleas de condóminos personalmente o por medio de representante autorizado o facultado; las facultades o autorización se otorgarán en simple carta poder suscrita ante dos testigos.
ARTICULO 28.- DE LAS SANCIONES
El cumplimiento de las obligaciones consignadas en los artículos 22, 23, 224, 25, 26 y 27 de este Reglamento, traerá como consecuencia que el condominio que las inculpa se haga acreedor a:
1. - No podrá hacer uso de su unidad, para lo cual el administrador tomara las medidas que juzgue convenientes, recurriendo en caso necesario al auxilio de la fuerza pública.
2. - Que se le obligue a enajenar su unidad o ceder los derechos que sobre ésta tenga, de acuerdo con la resolución que se tome en la asamblea de condominios atendiendo a lo dispuesto en el artículo 43 de la Ley.
Los condominios están obligados a contribuir al fondo para gastos de los bienes de propiedad común o áreas comunes y el fondo de reserva, siendo obligación individual de cada uno de ellos hacerlo en relación al factor de porcentaje que corresponda a su unidad de acuerdo con el establecido por la escritura.
Así mismo, lo condóminos deberán cubrir la tarifa por cuota hotelera que les corresponda, por los servicios que se den a su Unidad de acuerdo con el Articulo 23 de este Reglamento.
ARTICULO 30.- DEL PAGO DE LOS ADEUDOS DE LOS CONDÓMINOS EN MORA
Cuando se de el caso de liquidación de adeudos por cuotas a las que estén obligados los condóminos que no hayan pagado, el condómino moroso pagara intereses moratorios de acuerdo con lo establecido en el inciso a) del articulo 22 de este Reglamento.
Independientemente de lo señalado en el párrafo anterior, el condómino moroso se hará acreedor al pago de una multa o pena convencional que consistirá en el pago de la cantidad que resulte equivalente.
Las mensualidades por gastos de mantenimiento y la cuota correspondiente al fondo de reserva se cobrarán trimestralmente y por adelantado, para tal efecto el administrador remitirá comunicación escrita a los condóminos entre treinta y cuarenta y cinco días antes del inicio del trimestre por liquidar.
Cuando el condómino dejaré de pagar dos trimestres en forma consecutiva y se negare a efectuar el pago del adeudo, se podrá optar por hacer efectivo bajo las condiciones establecidas en el articulo 25 de este reglamento el procedimiento a que se refiere el articulo 43 de la Ley siempre y cuando así lo determine la asamblea de condóminos.
En el caso que se señala en el párrafo anterior el administrador distribuirá el importe del adeudo entre los demás condóminos en proporción al factor de porcentaje de cada uno de ellos hasta que el adeudo sea cobrado. Cuando el adeudo haya sido cobrado, el Administrador reembolsará a los afectados las cantidades que hubieren aportado.
Para el caso de que un condómino fuere requerido en los términos del párrafo precedente, y no se hiciese el pago correspondiente, se hará acreedor a las siguientes sanciones:
a) Cubrirá un interés del 2.5% mensual sobre las cantidades requeridas.
b) Será aplicable al caso señalado en el artículo 25 de este Reglamento.
Los intereses moratorios y la pena convencional que se hubieren recaudado se destinarán al patrimonio del fondo del condominio.
ARTICULO 31.- Las controversias que surjan entre los condóminos en relación con su conducta dentro del condominio o su respectiva unidad, deberán de someterse al procedimiento de arbitraje previsto en el Capítulo Tercero, Título II, en los artículos 57 al 65 de este Reglamento.
ARTICULO 32.- DE LA RESPONSABILIDAD LABORAL
Respecto del personal que sea contratado para prestar servicios al condominio atento a lo que acuerde para el caso la asamblea, las relaciones obrero-patronales serán de dicho personal con los condóminos considerados en su conjunto; y en tal virtud el Administrador no tendrá responsabilidad ninguna por este concepto, no obstante que este último actúe como su representante común para la contratación y casos de conflicto.
Los Condóminos serán los únicos obligados y responsables de cumplir con todas y cada una de las obligaciones que deriven a cargo de los patrones en los términos de la Ley Federal del Trabajo, la Ley del Seguro Social y la Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores, y de cualquier otra disposición aplicable relacionada con el personal contratado por el Administrador en su nombre y representación, para la ejecución de los trabajos necesarios para los bienes de propiedad común o áreas comunes y para los bienes de propiedad privativa o exclusiva del condominio, de acuerdo con lo dispuesto por los artículos 12, 14 y 17 de la Ley Federal del Trabajo en vigor.
Por cuanto a las órdenes que se den al personal que este al servicio del condominio, el único autorizado para ello será el Administrador pudiendo delegar su autoridad, debiendo abstenerse en este sentido, en lo absoluto, los condóminos.
DE LAS ASAMBLEAS, DE LA ASAMBLEA DE CONDOMINIOS, DEL COMITÉ DE VIGILANCIA Y EL ADMINISTRADOR, ATRIBUCIONES Y FACULTADES, FORMAS DE REMOCIÓN.
ARTICULO 33.- DEL ÓRGANO SUPREMO DEL CONDOMINIO:
La asamblea de condóminos es el órgano supremo del condominio.
ARTICULO 34.- DE LAS ASAMBLEAS:
Las asambleas serán de dos clases:
a) ORDINARIAS
b) EXTRAORDINARIAS
ARTICULO 35.- DE LAS ASAMBLEAS ORDINARIAS:
Las asambleas ordinarias se celebrarán por lo menos una vez al año dentro de los cuatro meses que sigan a la clausura del ejercicio de que se trate, y se ocuparán además de los asuntos que se incluyen en la orden del día, de los siguientes:
I. Discutir, aprobar o modificar el presupuesto del condominio y el presupuesto del fondo de reserva para el ejercicio, señalando las cuotas ordinarias y extraordinarias que deberán cubrir los condóminos, cuyos proyectos elaborará el Administrador.
II. Aprobar el informe, los estados financieros y la gestión del Administrador.
III. Aprobar el informe y la gestión del Comité de Vigilancia.
IV. Determinar la remuneración que se pagará al Administrador y a los miembros del Comité de Vigilancia.
V. Tratar cualquier otro asunto que en la Ley o este Reglamento no tenga, señalado un quórum especial en la votación para adoptar su resolución validamente.
ARTICULO 36.- DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS:
Las asambleas extraordinarias se celebrarán cuantas veces sean necesarias, y en ellas se tratara cualquiera de los siguientes asuntos:
I. La disolución del Régimen de conformidad con lo señalado en el artículo 9º de la Ley.
II. La modificación de la Escritura en materia de destino general del condominio o especial a cada piso o unidad, y de los valores relativos a éstos y de bienes de propiedad común.
III. Para acordar la modificación del presente Reglamento.
IV. Tratar la autorización para la realización de las obras a que se refiere la Segunda Regla del artículo 19 de este Reglamento.
V. Para tomar el acuerdo de venta de alguna unidad en los términos que señala el artículo 43 de la Ley.
VI. La designación del Administrador y los miembros del Comité de Vigilancia, señalando el monto de la garantía que deban otorgar para sancionar su manejo.
VII. La remoción del Administrador o de todos o alguno de los miembros del Comité de Vigilancia, señalando las acciones que se deban ejercitar en su contra en los casos en que hubiesen incurrido en responsabilidad.
VIII. Los demás asuntos que requieran de un quórum especial en la votación para que los acuerdos sean validamente adoptados de conformidad con lo señalado en la Ley o este Reglamento.
ARTICULO 37.- DE LA VALIDEZ DE LAS SANCIONES DE LAS ASAMBLEAS:
Para que se consideren válidas las resoluciones adoptadas en las asambleas, y por tanto obliguen aún a los condóminos ausentes y disidentes, se requerirá:
a) Que los acuerdos de los asuntos señalados en las fracciones I, II, III y IV del artículo anterior sean tomadas por unanimidad de los votos de los condóminos, estándose en todo caso a lo señalado en el artículo 36 de la Ley.
b) Que los acuerdos de los asuntos señalados en la fracción V del artículo anterior sean tomados por el 75% de los votos y los condóminos.
c) Que los acuerdos de los asuntos señalados en las fracciones VI y VII del artículo anterior sean tomados por la mayoría de los votos de los condóminos.
d) Que los acuerdos de los asuntos señalados en la fracción VIII del artículo anterior sean tomados de conformidad con lo que prevenga la Ley o este Reglamento.
e) Los demás acuerdos serán válidos cuando sean tomados por la mayoría simple de los votos de los condóminos presentes en la asamblea.
Cuando un solo condómino represente el 50% o más de los votos, se requerirá además el 50% de los votos restantes para que las resoluciones tomadas puedan ser válidas; en caso de discrepancia entre el condómino mayoritario y los minoritarios, someterán ésta a arbitraje en la forma prevista por el Código de Procedimientos Civiles del Estado de Guerrero.
ARTICULO 38.- DE LA LEGALIDAD EN LA INSTALACIÓN DE LAS ASAMBLEAS:
Para que una asamblea se declare legalmente instalada en virtud de primera convocatoria, se requerirá la asistencia mínima de personas que representen como mínimo el 51% de los votos totales de los condóminos; y en virtud de segunda convocatoria se declarará legalmente instalada sin importar el número de votos que tengan las personas que estén presentes.
ARTICULO 39.- DE LOS REQUISITOS PARA CONVOCAR A LA CELEBRACIÓN DE LAS ASAMBLEAS:
Las asambleas, ordinarias y extraordinarias se celebrarán mediante convocatoria dirigida a los condóminos al domicilio convencional que tenga registrado en la forma que previene este Reglamento y en el artículo 34 de la Ley, fijándose además una copia del mismo en los lugares que para tal efecto se hubiese señalado.
La convocatoria correspondiente se hará llegar a los condóminos con no menos de quince días naturales anteriores a la celebración de la asamblea, y deberá contener los siguientes datos:
a) La mención del tipo de asamblea que se habrá de celebrar
b) La orden del día con expresión de los asuntos que se tratarán
c) El día, hora y lugar que se fije para la reunión
Las asambleas se celebrarán preferentemente en Acapulco, Guerrero, o bien en la Ciudad de México, D.F., debiendo el Administrador determinar el lugar que corresponda en atención a las circunstancias y a la residencia del mayor número de los condóminos.
ARTICULO 40.- DE LAS PERSONAS QUE PUEDEN CONVOCAR A UNA ASAMBLEA
Podrán convocar a una asamblea:
a) El administrador
b) El Comité de Vigilancia
c) Los condóminos que representen como mínimo el 25% de los votos totales
Las convocatorias serán hechas por el Administrador siempre que lo estime pertinente o a solicitud de las personas señaladas en los incisos b) y c) anteriores.
Si requerido que fuere el Administrador para convocar a una asamblea, no lo hiciese dentro de los 5 días naturales siguientes, lo hará el Comité de Vigilancia en su rebeldía; y si este último no lo hiciese dentro de los 3 días siguientes naturales lo hará el C. Juez competente de Primera Instancia de Acapulco, Guerrero, constatando que se ha cumplido con lo señalado en este Reglamento.
ARTICULO 41.- DE LOS REQUISITOS PARA TENER DERECHO PARA ASISTIR A LAS ASAMBLEAS:
Podrán asistir a las asambleas los condóminos que se encuentren en el registro que de ello deberá llevar el Administrador y el Comité de Vigilancia:
Para ser inscrito en dichos registros, el condómino deberá presentar:
a) Cuando se trate de personas que sean propietarios de apartamentos, o locales comerciales, el título correspondiente.
b) Cuando se trate de fideicomisarios o beneficiarios de Apartaminios, la certificación expedida por el Fiduciario en que se acredite tal hecho.
Los condóminos podrán hacerse representar en las Asambleas por terceros que acrediten dicha representación mediante simple carta poder, como mínimo.
En el caso señalado en el inciso b) de esta cláusula, la titularidad del derecho para asistir y votar en las asambleas corresponde originalmente al Fiduciario, quien otorgará poder a favor de los interesados o los terceros que designen mediante solicitud por escrito que le hagan con no menos de 5 días de anticipación a la fecha de celebración de la asamblea, en la inteligencia de que de no hacerlo así, ni recibir instrucciones sobre el sentido en que se deba votar, podrá concurrir el propio fiduciario y votará a su libre albedrío actuando siempre como buen padre de familia sin responsabilidad ninguna a su cargo.
ARTICULO 42.- DE LA FORMA DE VOTAR EN LAS ASAMBLEAS Y DE CÓMO SE COMPUTAN LOS VOTOS:
Cada condómino contará en las asambleas con el número de votos que le corresponda de acuerdo con el factor de porcentaje de su unidad en el valor total del condominio, esto es de acuerdo con su pro-indiviso, según lo señalado en la Escritura.
Las resoluciones que se adopten en las asambleas se tomarán por votación hecha en forma económica, a menos que alguno de los presentes solicite que se hagan nominalmente, en cuyo caso los escrutadores harán el cómputo, que se hará constar por escrito, agregándose el acta correspondiente.
ARTICULO 43.- DE LAS ACTAS DE LAS ASAMBLEAS:
De las reuniones de las asambleas se redactará por el Secretario de éstas un acta, en la que se harán constar los asuntos en ellas tratados y las resoluciones adoptadas, transcribiéndose en el libro que al efecto se lleve.
ARTICULO 44.- DEL COMITÉ DE VIGILANCIA:
Para formar parte del Comité de Vigilancia es necesario ser condómino
El Comité de Vigilancia estará integrado por nueve condóminos
Los Condóminos que formen parte de éste, serán elegidos de la siguiente forma:
a) Tres por la Torre Norte
b) Tres por la Torre Sur
c) Dos por las unidades designadas como locales comerciales
d) Y uno de las unidades de cuerpos bajos
El Comité de Vigilancia, contará con un Presidente, Un Secretario, y siete Vocales.
El Presidente, el Secretario y los Vocales que se elijan durarán en su encargo un año contado a partir de la fecha de elección, pudiendo ser reelectos todas las veces que la asamblea de condóminos así lo decida.
Los miembros del Comité de Vigilancia deberán de permanecer en sus puestos hasta que sus sucesores sean nombrados y tomen posesión de los mismos.
En caso de ausencia del Presidente a las asambleas previstas en el artículo 34 de este Reglamento, su cargo será ocupado interinamente por el 1er. vocal.
ARTICULO 45.- DE LAS ATRIBUCIONES Y DEBERES DEL COMITÉ DE VIGILANCIA
El comité de Vigilancia integrado por los miembros a que se refiere el artículo 44 de este Reglamento, tendrá las siguientes atribuciones y deberes:
a) Cerciorarse que el Administrador cumpla con las resoluciones que emanen de la Asamblea de condóminos.
b) Estar pendientes que el Administrador cumpla con las atribuciones que se le señalan en el artículo 49 de este Reglamento.
c) Si procede, dar su conformidad para la realización de obras en los bienes de propiedad común o áreas comunes, sin necesidad de celebrar asamblea de condóminos; siempre que el monto total máximo del valor de las obras realizadas dentro del ejercicio de que se trate no exceda de un 5% del total del 100% del presupuesto de este ejercicio.
d) Comprobar que el fondo de reserva se encuentre siempre en un mismo nivel, así como la adquisición o reposición de implementos y maquinaria en que se inviertan las cantidades de este fondo.
e) Dar cuenta a la Asamblea anual ordinaria de condóminos de sus observaciones sobre la administración del condominio.
f) Informar a la asamblea de condóminos sobre los casos de incumplimiento de las disposiciones de la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento, así como los condóminos morosos que tengan adeudos con el condominio y que deberán ser rendidos por el Administrador.
g) Coadyuvar con el Administrador siempre que éste así lo solicite en hacer observaciones a los condóminos sobre sus obligaciones e incumplimientos.
h) Informar a la asamblea anual ordinaria de condóminos de las irregularidades o faltas en que haya incurrido el Administrador debiendo notificar a éste por escrito, para que asista a la Asamblea relativa, informándole de las irregularidades de que se trate.
i) Presentar un reporte por escrito a la Asamblea anual Ordinaria de condóminos
j) Elaborar trimestralmente un reporte de avances y problemas de los programas acordados en la asamblea anual ordinaria de condóminos.
k) Las demás que deriven de la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento.
El Comité de Vigilancia podrá convocar a asamblea cuando el Administrador no lo haga dentro de los quince días hábiles siguientes al requerimiento que le hiciere el Comité por escrito y con acuse de recibo.
ARTICULO 46.- DE LOS HONORARIOS DE LOS MIEMBROS DEL COMITÉ DE VIGILANCIA:
Los miembros del Comité de Vigilancia serán remunerados de conformidad con el acuerdo que al respecto tome la asamblea.
ARTICULO 47.- DE LA FORMA DE REMOCIÓN DE LOS MIEMBROS DEL COMITÉ DE VIGILANCIA:
Los miembros del Comité de Vigilancia podrán ser removidos, conjunta o individualmente, de su encargo, en el caso de incumplimiento de sus obligaciones y cuando así lo decida la asamblea extraordinaria en la que el acuerdo sea adoptado por un mínimo de 51% de los votos totales de los condóminos.
ARTICULO 48.- DE LAS ATRIBUCIONES DE LOS MIEMBROS DEL COMITÉ DE VIGILANCIA:
Son atribuciones del Presidente del Comité de Vigilancia:
1. - Presidir las reuniones del Comité de Vigilancia, teniendo voto de calidad en caso de empate.
2. - Convocar a las reuniones del Comité de Vigilancia en cualquier momento que lo considere conveniente para dar curso a los asuntos de su competencia.
3. - Actuará como Secretario en las Asambleas, a menos que éstas acuerden en contrario.
ARTICULO 49.- DE LA ADMINISTRACIÓN DEL CONDOMINIO Y LAS FACULTADES DEL ADMINISTRADOR:
El condominio será administrado por la persona Física o Moral que designe la Asamblea en los términos de lo dispuesto en la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento.
Por tal motivo se conferirán al Administrador los siguientes poderes:
1. - Poder General para pleitos y cobranzas con todas las facultades generales y aún especiales que de acuerdo con la Ley requieran poder o cláusula especial en los términos del artículo 2554 del Código Civil para el Distrito Federal y su correlativo del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero, mencionándose enunciativamente y no limitativamente entre otras facultades las siguientes:
a) Para intentar o desistir de toda clase de procedimientos inclusive el amparo
b) Para transigir y celebrar convenios judiciales y/o convenios y contratos con personas físicas o morales
c) Para contratar personal en nombre y representación de los condóminos, no considerándosele como patrón por tal motivo.
d) Para comprometer en árbitros.
e) Para absolver y articular posiciones
f) Para recusar
g) Para subastar y hacer cesión de bienes
h) Para recibir pagos
i) Para consentir resoluciones judiciales
j) Para presentar denuncias y querellas en materia penal, y para desistirse de ellas cuando así lo permita la ley.
k) Para coadyuvar con el Ministerio Público
l) Para comparecer ante la Secretaría del Trabajo y Previsión Social Juntas Federales y Locales de Conciliación y Arbitraje en nombre y representación de los condóminos.
m) Para despedir personal en nombre y representación de los condóminos previo acuerdo con el Comité de Vigilancia.
n) Para representar a los condóminos en los negocios de interés común.
2. - Poder General para actos de administración de los bienes de propiedad común o áreas comunes del condominio de los términos del párrafo segundo del artículo 2554 del Código Civil para el Distrito Federal y su correlativo del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero.
3. - Poder General para otorgar títulos de crédito en los términos del artículo 9 de la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito, previo acuerdo con el Comité de Vigilancia.
4. - Facultades para otorgar poderes generales y/o especiales y para revocar unos y otros.
Así mismo, corresponderá al Administrador ejercer las siguientes facultades y atribuciones:
I. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los bienes de propiedad común y áreas comunes, además de promover, organizar e integrar el desarrollo de la comunidad.
II. Recabar la documentación relativa y conservar los libros del condominio los que en todo tiempo podrán consultar los condóminos.
III. Atender la operación de las instalaciones y servicios generales.
IV. Realizar los actos de administración del condominio.
V. Realizar las obras que sean necesarias en los términos del artículo 30 fracción I de la Ley, para mantener el condominio en buen estado de seguridad, estabilidad y conservación y para que los servicios funcionen eficazmente.
VI. Ejecutar las resoluciones de la asamblea de condóminos salvo que esta designe a otra persona.
VII. Recaudar de los condóminos las cuotas que a cada uno corresponda aportar para los fondos de mantenimiento, administración, fondo de reserva y cuota hotelera de acuerdo con la mecánica que dispone el artículo 29 de este Reglamento, otorgando el recibo correspondiente.
VIII. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condominio con cargo al fondo correspondiente.
IX. Entregar anualmente a cada condómino recabando acuse de recibo, estado de cuenta que muestre:
1. - Relación pormenorizada de los gastos efectuados en el ejercicio de que se trate con cargo al fondo de mantenimiento y administración.
2. - Estado consolidado que muestre el monto de las aportaciones y de cuotas pendientes por cubrir.
3. - Saldo del fondo de mantenimiento y administración y fines para que se destinará en el ejercicio que siga, y en su caso monto y relación de adeudos por cubrir.
X. Convocar a las asambleas en los términos del artículo 35 de este Reglamento.
XI. Exigir al infractor de las disposiciones de la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento con la representación de los demás condóminos el cumplimiento de sus obligaciones, o ejercitar las acciones necesarias por la responsabilidad en que incurra el infractor.
XII. Cuidar el debido cumplimiento y observancia de las disposiciones de la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento.
ARTICULO 50.- DE LOS CASOS EN QUE SE PUEDE REMOVER AL ADMINISTRADOR
El Administrador podrá ser removido de su encargo en los siguientes casos:
a) Por determinación de la asamblea de condóminos cuando se den los supuestos del artículo 37.
b) Cuando el Administrador incumpla por más de tres veces las resoluciones y/o acuerdos de la asamblea de condóminos por causa injustificada.
c) Cuando desatienda reiteradamente el cumplimiento de sus atribuciones y facultades.
d) Cuando el Administrador cometa faltas de probidad y éstas sean debidamente probadas.
e) Y en general, la falta de cumplimiento a las obligaciones que le señale la Ley, el Código, la Escritura y este Reglamento.
ARTICULO 51.- DE LA RESPONSABILIDAD SOLIDARIA:
El Administrador que ocupe el cargo por renuncia o por cualquier otra causa será solidariamente responsable de los actos de su predecesor si éste hubiere incurrido en irregularidades y si no las hace del conocimiento de la asamblea de condóminos o del Comité de Vigilancia dentro de los treinta días siguientes que tenga conocimiento de ellas.
ARTICULO 52.- DE LAS GARANTÍAS
El Administrador para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que contraiga con motivo de su encargo deberá caucionarlo en la forma que determine la asamblea.
La garantía a que se refiere el párrafo anterior solo podrá cancelarse una vez que la asamblea de condóminos en asamblea extraordinaria apruebe el balance anual si es el caso y/o las cuentas de la gestión del Administrador.
DE LA FORMA DE ENTREGA DE LA ADMINISTRACIÓN
ARTICULO 53.- DE LA FORMA DE ENTREGA DE LA ADMINISTRACIÓN
Cuando se den los supuestos a que se refieren los artículos 36 fracción VII, 45 incisos b) y h) y 48 de este Reglamento, el Administrador deberá proceder a entregar la administración a la persona o personas que la asamblea extraordinaria de condóminos, hubiere designado, de acuerdo con las reglas que en los siguientes artículos se establecen.
ARTICULO 54.- DE LAS CONDICIONES QUE DEBEN REUNIRSE PARA ENTREGAR LA ADMINISTRACIÓN
Para que el Administrador esté en posibilidades de entregar la administración del condominio deberán reunirse las siguientes condiciones:
PRIMERA.- De acuerdo con el artículo 33 de este Reglamento, la asamblea de condóminos en el órgano supremo del condominio y el único organismo de éste en posibilidad de remover al Administrador por lo tanto proceder a solicitar la entrega de la administración se deberán de haber realizado los supuestos a que se refieren los artículos 34, inciso b), 36 fracción VII, 37 inciso d) y 50 de este Reglamento.
SEGUNDA.- Una vez cumplidos los supuestos a que se refiere el párrafo anterior, la asamblea de condóminos a través del comité de vigilancia representado en este caso específico por su Presidente, deberá de notificar al Administrador por escrito la resolución tomada por la asamblea extraordinaria de condóminos, mismo en el que deberán constar los hechos que se hayan imputado al Administrador, y en los que se funde su remoción, de acuerdo con las causas previstas en el artículo 50 inciso a) al e).
TERCERA.- Una vez que el Administrador haya recibido los documentos a que se refiere el párrafo precedente, contará con un plazo de cinco días hábiles contador a partir del día que siga a la recepción de los mismos, para manifestarle al Presidente del Comité de Vigilancia, lo que a sus derechos convenga, la manifestación que el Administrador haga a este representante de la asamblea de condóminos deberá de hacerse ante notario público del domicilio del Presidente del Comité de Vigilancia.
CUARTA.- Realizada la manifestación de derechos a que se refiere el párrafo inmediato anterior, en la forma prevista, el Administrador estará obligado a entregar a la administración a la persona o personas que para tal efecto se designaron, entrega que deberá sujetarse a las bases que se señalan en el artículo siguiente, independientemente de las acciones civiles, penales, laborales y mercantiles que conforme a derecho puede ejercitar.
QUINTA.- Así mismo, el Administrador en el momento en que haga entrega de la administración de acuerdo a las condiciones establecidas en los párrafos anteriores, y de acuerdo con el derecho consignado en el artículo 2995 del Código Civil para el Distrito Federal en vigor, y su correlativo del Código, en su fracción II, renunciará a los poderes que con motivo de su gestión se le hayan conferido, ante el notario público ante quien se le hubieren otorgado.
ARTICULO 55.- DE LA FORMA DE ENTREGAR LA ADMINISTRACIÓN.
Cumplidas las condiciones a que se refiere el artículo anterior, el Administrador entregará a la persona o personas designadas por la asamblea de condóminos para recibirlas, la administración del condominio, de acuerdo con las siguientes bases:
I. La administración del condominio se entregará a la persona o personas designadas para recibirla, a las cero horas del día que para tal efecto se haya fijado de común acuerdo entre el Presidente del Comité de Vigilancia y el Administrador saliente, lo que deberá de hacerse ante notario público de la localidad donde esté ubicado el condominio, funcionario que deberá levantar acta circunstanciada de la entrega. En caso de que las partes no se pusieran de acuerdo en cuanto a la entrega de la administración, esta se hará quince días después de que el Administrador reciba notificación escrita.
II. A la entrega de la administración a la persona o personas para tal efecto designadas, el Administrador estará obligado a ponerla en posesión de todos los bienes del condominio, así como a entregar la documentación y libros contables del condominio y toda la papelería relacionada con la administración, a continuación, se indican en forma enunciativa pero no limitativa, la relación de documentos e información que el Administrador deberá entregar.
a) Los estados financieros del condominio al mes inmediato anterior a la fecha de entrega que fijen de común acuerdo el Presidente del comité de vigilancia y el Administrador saliente, así como un estado financiero del condominio a la fecha real de entrega de la administración.
b) Relaciones analíticas y cuentas bancarias del condominio debidamente conciliadas.
c) Las chequeras de las cuentas bancarias del condominio y los saldos de cada una de ellas.
d) Los originales de los contratos de servicios de mantenimiento celebrados con terceros, o bien copia autógrafa de ellos.
e) El original del contrato colectivo de trabajo vigente que rija las relaciones obrero patronales entre los condóminos y el personal sindicalizado, que preste sus servicios en el condominio, y que en nombre y representación de los propietarios, fideicomisarios, beneficiarios y poseedores de derechos personales, así como los beneficiarios de tiempo compartido firmó el Administrador.
f) Los originales de los contratos individuales de trabajo, del personal de confianza, que preste sus servicios en el condominio y en los que se especifique nombre, puesto, salario y antigüedad; mismos que en representación y a nombre de los condóminos (propietarios, fideicomisarios, beneficiarios y poseedores de derechos personales) así como los beneficiarios de condóminos firmó el Administrador.
g) El original del contrato colectivo de trabajo vigente, que rija las relaciones obrero-patronales entre los condóminos y el personal sindicalizado, que preste sus servicios en el condominio en relación con el servicio de hotelería de los bienes de propiedad exclusiva o privativa, de acuerdo con lo establecido por el artículo 23 de este Reglamento, y que en nombre y representación los propietarios, fideicomisarios, beneficiarios y poseedores de derechos personales, así como los beneficiarios de tiempo compartido firmó el Administrador, o bien los contratos individuales de trabajo, del personal que se hayan contratado para prestar el servicio de hotelería antes mencionado y que el Administrador firmó en nombre y representación de las personas antes citadas.
h) Informe detallado de los juicios laborales colectivos e individuales que en contra del conjunto Las Torres Gemelas, se estén litigando, así como las copias de las demandas existentes, indicando además el pasivo de contingencia a que ascienden.
i) Los archivos de correspondencia con los condóminos y con terceras personas.
Los documentos e información a que se refieren los incisos a) al i) deberán ser entregados por el Administrador en la fecha que de común acuerdo con la persona o personas que hayan sido designadas para recibir la administración fijen, la cual quedará asentada en el acta notarial a que se refiere el punto I, de este artículo.
ARTICULO 56.- DEL LEVANTAMIENTO DE INVENTARIOS.
El Administrador en forma conjunta con la persona o personas designadas para recibir la administración, levantarán el acta o las actas de recepción de inventarios.
El plazo a que deberán sujetarse tanto el Administrador saliente y la persona o personas designadas para recibir la administración será de 30 días naturales improrrogables que se computarán a partir de los plazos señalados en el artículo 55 fracción I. En caso de que alguna de las partes fuere negligente para levantar conjuntamente los inventarios, la parte afectada solicitará a un Bufete de Contadores Públicos de reconocido prestigio el levantamiento de inventarios ante Notario Público, siendo los gastos que por este motivo se originen a cargo de la parte negligente.
Para evitar controversias y diferencias en cuanto al levantamiento de inventarios a que se refiere la segunda parte del párrafo anterior, la parte afectada lo comunicará a la parte negligente por medio de un escrito que se entregará ante la presencia de Notario Público, y la única acta válida en este caso será la levantada por la parte afectada las actas levantadas con posterioridad no tendrán validez alguna.
Si fuera del plazo a que se refiere la primera parte del segundo párrafo de este artículo, hubiere faltantes de acuerdo al levantamiento de inventarios practicado, las partes absorberán cada una el 50% de los faltantes, como pena convencional, por haberse cerrado las listas de levantamiento de inventarios con posterioridad al plazo señalado.
Dentro del acta o de las actas de recepción de inventarios, se harán constar los siguientes puntos:
1. - El arqueo de fondos, tanto de mantenimiento, administración, servicios, así como el fondo de reserva.
2. - El arqueo de la carta de deudores del condominio.
3. - El arqueo de acciones y valores del Condominio si los hubiere
4. - El inventario físico de cada uno de los bienes o partes privadas de propiedad exclusiva, o privativa, en lo referente a equipo y mobiliario.
5. - El inventario físico de los bienes o áreas comunes.
6. - El inventario físico de los equipos de operación y servicio.
7. - El inventario físico del equipo y máquinas de oficina.
8. - El inventario físico de los bienes muebles dedicados al servicio de transportación del condominio.
En el caso de que en relación a los puntos No. 6, 7 y 8 de este artículo, los bienes a que se refieren los mismos sean propiedad del Administrador, éste no estará obligado a entregarlos, siempre y cuando demuestre a entera satisfacción de la o las personas designadas para recibir la Administración, que son de su propiedad, lo que se hará constar en el acta notarial a que se refiere el punto I, de este artículo.
Si se diere el caso de que la persona o personas designadas para recibir la administración requirieran para la debida operación del condominio, los equipos a que se refieren los puntos 6, 7 y 8 de este artículo y estos fueran propiedad del Administrador, y si el Administrador lo estima conveniente a sus intereses, podrá arrendarlos y/o enajenarlos a su entera discreción a la nueva Administración, siempre y cuando ésta obtenga autorización por escrito de la asamblea de condóminos, o del Administrador saliente dentro de los quince días que sigan a la entrega de la Administración, en caso de los equipos a que se refieren los puntos 6, 7 y 8 de este artículo, fueren utilizados por la nueva Administración con autorización expresa del Administrador saliente, la nueva Administración con autorización expresa del Administrador saliente, la nueva Administración pagará por concepto de arrendamiento la cantidad o porcentaje que en ese momento ambas partes determinen.
ARTICULO 57.- DE LA RENDICIÓN DE CUENTAS.
El administrador saliente estará obligado a rendir cuenta a la persona o personas designadas para recibir la Administración, desde el inicio de su gestión hasta el último día de su gestión, la rendición de cuentas se hará con base en los estados contables y los estados financieros que entregue el Administrador saliente.
ARTICULO 58.- DE LA REVISIÓN DE RENDICIÓN DE CUENTAS.
El Administrador saliente y la persona o personas designadas para recibir la Administración, de común acuerdo designarán a un Bufete de Contadores Públicos de reconocido prestigio y que tenga su domicilio en la Ciudad de México, D.F.
ARTICULO 59.- DEL PROCEDIMIENTO DE RENDICIÓN DE CUENTAS.
La rendición de cuentas que haga el Administrador saliente a la persona o personas designadas para recibir la administración se ajustará al siguiente procedimiento:
1. - La Asamblea de condóminos, en la asamblea respectivamente a que renueva al Administrado, deberá nombrar in Comité, distinto del comité de vigilancia, integrado por tres condóminos quienes junto con el Bufete de Contadores Públicos a que se refiere el artículo anterior, revisarán y presentará las partidas que a su juicio deban ser rechazadas, ajustadas y/o modificadas, presentándolas al Administrador saliente, para su revisión, aceptación, no aceptación y estudio.
2. - Si después de presentar al Administrador saliente las partidas rechazadas, ajustadas y/o modificadas, éste no las acepta, previo el estudio que de ellas hubiere hecho, las partes se someterán al arbitraje de la Procuraduría Federal del Consumidor, cuyo laudo será inapelable. En Caso de violación a lo establecido en la primera parte de este punto, la parta a la que sea imputable la violación, pagará a la parte perjudicada la cantidad equivalente al 1% del presupuesto anual del condominio por concepto de pena convencional, de acuerdo con lo establecido por el artículo 1840 del Código Civil para el Distrito Federal en vigor y su correlativo del Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero.
3. - Si del resultado de la rendición de cuentas se desprendiere que tanto el Administrador saliente como las personas designadas para recibir la administración están de acuerdo en el ajuste o modificación de las partidas, y de éstas resulta saldo a favor de cualquiera de las partes, la parte que resultare deudora, se obliga a pagar dicho saldo en un plazo que no excederá de quince días naturales, suscribiendo para tal efecto un pagaré y con una tasa de interés del 2% mensual en caso de mora en el cumplimiento de la obligación de pago.
DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE
ARTICULO 60.- DE LA SUMISIÓN AL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE.
Están obligados a someterse al procedimiento de arbitraje señalado en este capítulo las personas que se indican en el artículo 4º de este Reglamento.
ARTICULO 61.- DE LA SOLEMNIDAD.
Para cumplir con la solemnidad a que se refiere el artículo 592 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guerrero, y su correlativo del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, este Reglamento, formará parte de la Escritura en la que se eleve la Declaración Unilateral de Voluntad para la constitución del Régimen de Propiedad en Condominio del Conjunto Torres Gemelas de la Ciudad de Acapulco, Estado de Guerrero, y se registrará como anexo de ésta en el Registro Público correspondiente.
ARTICULO 62.- DE LAS DIFERENCIAS QUE SE SUJETARAN AL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE.
Las diferencias o asuntos que se sujetarán al procedimiento de arbitraje y que a continuación se señalan limitativamente, cuando los afectados no estén de acuerdo, son:
1. - La rendición de cuentas que efectúe la persona física o moral encargada de la Administración.
2. - Los casos a que se refieren los incisos c) al e) del artículo 50 de este Reglamento.
3. - Los casos a que se refieren los artículos 53 y 58 del Capítulo II, Título 2º. de este Reglamento.
De acuerdo con lo establecido por el artículo 597 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guerrero y su correlativo del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, se designa como árbitro a la Procuraduría Federal del Consumidor.
ARTICULO 64.- DEL TERMINO DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE.
El plazo para llevar a cabo el procedimiento de arbitraje y obtener el laudo, será de noventa días hábiles contados a partir de la fecha en que las partes notifiquen por escrito al árbitro sus diferencias.
El árbitro designado en el Artículo anterior, no podrá ser removido de su encargo en tanto dure el procedimiento.
ARTICULO 65.- DEL PROCEDIMIENTO DE ARBITRAJE.
El procedimiento de arbitraje se sujetará a los plazos y formas señalados en el Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Guerrero.
ARTICULO 66.- DE LOS RECURSOS.
El laudo que se emita con motivo del arbitraje será inapelable.
El árbitro deberá emitir su laudo conforme a derecho, ajustándose para tal efecto a lo dispuesto por el Código para el Estado Libre y Soberano de Guerrero, y el Código de Procedimientos Civiles par el Estado de Guerrero.
DEL FONDO DE RESERVA
ARTICULO 68.- DE LA CONSTITUCIÓN DEL FONDO DE RESERVA.
El fondo de reserva se constituirá con las aportaciones en efectivo que hagan los condóminos, calculándose a la proporción de cuotas que a cada uno corresponda pagar y nunca será inferior a un trimestre de mantenimiento, de acuerdo con lo que establece el artículo 29 de este Reglamento, las cuotas se refieren a mantenimiento, administración y conservación de los bienes o áreas comunes.
El fondo de reserva deberá mantenerse y/o reponerse estable año con año.
ARTICULO 69.- DE LA OBLIGACIÓN PARA CONTRIBUIR AL FONDO DE RESERVA.
Todos los condóminos estarán obligados a contribuir al fondo de reserva, su monto se determinará anualmente por la asamblea de condóminos y servirá para que el Administrador pueda cumplir y atender adecuadamente con sus fines, atendiendo a lo dispuesto en el artículo 68.
ARTICULO 70.- El fondo de reserva se empleará para cubrir gastos de emergencia así como los gastos normales cuyo importe no hubiere sido cubierto oportunamente por las cuotas que a cada condómino corresponda pagar.
ARTICULO 71.- El administrador y el Presidente del Comité de Vigilancia serán los encargados y responsables del manejo del fondo de reserva, y deberán rendir cuentas del mismo a la asamblea anual ordinaria de condóminos.
ARTICULO 72.- La finalidad o finalidades del fondo de reserva solo podrán variarse por resolución de la mayoría de los votos de los condóminos.
Las finalidades del fondo de reserva son entre otras: la adquisición y reposición de implementos de maquinaria, sufragar los gastos comunes cuando no se cubren en tiempo las cuotas, y otras que señale la asamblea de condóminos.
DE LOS DOMICILIOS
ARTICULO 73.- Los condóminos designarán como domicilio convencional el que den por escrito al administrador quien firmará acusando recibo del mismo, según lo prevé el artículo 34 de los Códigos Civiles para el Estado Libre y Soberano de Guerrero, y para el Distrito Federal. Por lo tanto cualquier aviso, notificación o requerimiento serán válidos mediante comunicación escrita enviada por el Administrador de preferencia por correo certificado con acuse de recibo.
DE LA EXTINCIÓN Y LIQUIDACIÓN DEL RÉGIMEN DE CONDOMINIO
ARTICULO 74.- DE LA EXTINCIÓN.
El régimen de condominio objeto de este Reglamento se extinguirá solo en los siguientes casos:
I. Por acuerdo unánime del 100% de los condóminos en asamblea extraordinaria.
II. Porque la totalidad de las unidades que constituyen el condominio pasen a ser propiedad de una misma persona, que declare formalmente su voluntad de poner fin al régimen de condominio.
III. Porque la totalidad de las unidades que constituyen el condominio pasen a ser propiedad de una misma persona, que declare formalmente su voluntad de poner fin al régimen de condominio.
DE LA DESTRUCCIÓN, RUINA Y RECONSTRUCCIÓN DEL CONDOMINIO
ARTICULO 75.- DE LA DESTRUCCIÓN.
Si el condominio se destruyera en si totalidad en una proporción que represente por lo menos las tres cuartas partes de su valor, según peritaje practicado por las autoridades competentes o una institución fiduciaria, una mayoría del 51% del total del 100% de los votos de los condóminos reunidos en asamblea extraordinaria podrá determinar la reconstrucción o división del terreno y de los bienes de propiedad común o área comunes que queden o en su caso, la venta con arreglo a las disposiciones legales en materia de planificación, desarrollo o regeneración urbana y turística.
Si la destrucción no alcanza la gravedad que se indica, las resoluciones a que se refiere el párrafo anterior, los acuerdos serán tomados por una mayoría especial del 75% del total del 100% de los votos de los condóminos reunidos en asamblea extraordinaria.
En cualquiera de los casos citados en los párrafos anteriores, si la resolución es a favor de la reconstrucción, los condóminos en minoría estarán obligados a contribuir a ella en la proporción que les corresponda o bien enajenar sus derechos, la enajenación podrá hacerse a favor de la mayoría si así lo convienen los condominios minoritarios de condóminos, el precio será el del avalúo que practique ya sea un corredor público o una institución bancaria, si en este plazo no lo han logrado los minoritarios. Lo dispuesto en este artículo 74 será aplicable en el caso de que haya consumado la venta total de las unidades que integran el condominio y que el precio hubiere sido cubierto íntegramente a los enajenantes, pues de no ser así, deberá de procederse de común acuerdo entre éstos y los condóminos, en caso de no llegarse a ningún arreglo deberán someterse a arbitraje en los términos del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Guerrero.
ARTICULO 76.- DE LA RUINA O VETUSTEZ.
En caso de ruina o vetustez del condominio siempre y cuando se hubiere vendido la totalidad de las unidades y su precio hubiera sido íntegramente cubierto, una mayoría especial del 51% del total del 100% de los votos de los condóminos reunidos en asamblea podrá resolver previo dictamen de las autoridades competentes, la reconstrucción o demolición y división de los bienes de propiedad común o áreas comunes o en su caso la venta de acuerdo con la mecánica establecida en el artículo que precede.
ARTICULO 77.- En la aplicación de las disposiciones de este capítulo se tendrá en cuenta lo dispuesto por la Ley para promover la Inversión Mexicana y Regular la Inversión Extranjera, especialmente en su capítulo IV relativo al fideicomiso en fronteras y litorales.
DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LOS BENEFICIARIOS DE APARTAMINIOS
ARTICULO 78.- DE LAS DISPOSICIONES LEGALES Y DE APLICACIÓN DE ESTE REGLAMENTO.
Los beneficiarios de apartaminios estarán obligados al ejercicio de sus derechos en la forma, términos y condiciones que se indican en lo conducente en el presente Reglamento a los condóminos, así como por lo dispuesto en los artículos 939 al 979 del Código y los artículos de la Ley.
ARTICULO 79.- DE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS BENEFICIARIOS DE APARTAMINIOS Y/O DUEÑOS DE LOS DERECHOS PERSONALES DE LA UNIDAD DESIGNADA COMO APARTAMINIO.
Los beneficiarios de apartaminios dueños de los derechos personales sobre las unidades designadas como apartaminios, las cuales son bienes de propiedad privativa o exclusiva, gozarán y disfrutarán de ellos conforme al destino que tengan señalado u con sujeción a su respectivo título de manera que no perjudiquen el interés de los demás beneficiarios de apartaminios, ni de los Condóminos, ni de las personas a que se refiere el artículo 4º., incisos c) y d) de este condominio, en el condominio ni les impidan su uso.
ARTICULO 80.- Los beneficiarios de apartaminios no harán ni dejarán hacer a las personas que se enumeran en los incisos c), d), e) f) y g), del artículo 4º. del Reglamento nada que pueda menoscabar el buen aspecto del condominio y la moralidad que debe caracterizar la conducta de los ocupantes de éste. Por lo tanto, los poseedores beneficiarios de tiempo compartido deberán utilizar las unidades designadas como apartaminio así como los bienes o áreas comunes del Condominio de manera ordenada tranquila o conforme a la moral y buenas costumbres.
Así mismo, estarán obligados a dar cumplimiento al párrafo segundo del artículo 15 de este Reglamento.
ARTICULO 81.- Para que los beneficiarios de apartaminios puedan hacer toda clase de obras en las unidades designadas como Apartaminios, sobre las que tengan derechos personales conforme al Título respectivo, deberán obtener la autorización de todos los demás poseedores beneficiarios de apartaminios que junto con ellos sean dueños de derechos personales sobre el apartaminio previamente a la realización de éstas y por escrito, siempre y cuando las obras no alteren el destino del apartaminio, y no afecten la estructura, las instalaciones, las fachadas, los espacios de circulación, los vestíbulos y demás bienes o áreas comunes. No debiendo restringir su uso y debiendo dar aviso por escrito del acuerdo tomado por los beneficiarios de Apartaminios de la unidad de que se trate, el Administrador, anexando plano de las obras que pretendan realizar para que éste las autorice si proceden, si el Administrador o el Comité de Vigilancia no están de acuerdo no se autorizará la obra.
El acuerdo a que se refiere el párrafo anterior deberá ser tomado por unanimidad de todos los beneficiarios del apartaminio que se trate.
Así mismo, será obligación de todos y cada uno de los poseedores beneficiarios de apartaminios el remitir el Administrador o a la persona que a éste represente, carta señalando conformidad para la realización de las obras a que se refiere el párrafo primero, sin ésta, el Administrador no autorizará el inicio de la obra.
ARTICULO 82.- DEL SERVICIO DE HOTELERIA A LOS BIENES O PARTES PRIVADAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA O PRIVATIVA DE LAS UNIDADES DESIGNADAS COMO APARTAMINIOS.
Los apartaminios deberán limpiarse diariamente en virtud de que se supone que la unidad designada como apartaminio será habitada durante 24 intervalos de ocupación.
Aún cuando uno o más de los beneficiarios de apartaminios no ocupare el Apartaminio durante el intervalo que le corresponde, estará obligado a contribuir en la proporción de los intervalos de ocupación de los que sea dueño para el pago que en conjunto tendrán que hacer todos los beneficiarios de apartaminios del servicio de Hotelería para los Apartaminios.
Así mismo, los beneficiarios de apartaminios estarán obligados a cumplir con lo dispuesto por los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo 23 del Reglamento.
ARTICULO 83.- DE LA REPRESENTACIÓN COMÚN DE LOS BENEFICIARIOS DE APARTAMINIOS Y OTRAS OBLIGACIONES.
Para dar cumplimiento a las obligaciones consignadas en este Reglamento a cargo de los Condóminos y en particular para concurrir a las asambleas, los beneficiarios de Apartaminios que sean dueños de derechos personales sobre la unidad designada como Apartaminio, estarán obligados a designar un representante común será.
ARTICULO 84.- DE LA FORMA Y TÉRMINOS POR LA CUAL LOS BENEFICIARIOS DE APARTAMINIOS ADOPTARAN LAS RESOLUCIONES QUE LES INCUMBEN:
Para resolver los asuntos relacionados a un apartaminio sus beneficiarios celebrarán asambleas especiales, correspondiendo al representante común las atribuciones y obligaciones señaladas al Administrador en los artículos 39, 40 y 41 de este Reglamento en lo conducente.
Podrán convocar a una asamblea especial:
a) El representante común del apartaminio en cualquier momento que lo juzgue conveniente.
b) Los beneficiarios que representen el 25% de los votos del apartaminio.
En las asambleas especiales, las votaciones se adoptarán por la mayoría simple que tomen los presentes, salvo el caso señalado en el inciso 2 del artículo 84 de este Reglamento, computándose los votos a razón de uno por cada intervalo de ocupación.
En todo lo no previsto para las asambleas especiales, se estará a lo señalado en este Reglamento para las asambleas del condominio.
El representante común deberá comunicar por escrito al Administrador la resolución adoptada por la asamblea especial en la que se fije el monto de los fondos especiales que incumban al apartamento particularmente el de reposición de mobiliario, estándose a lo señalado en el artículo 87.
ARTICULO 85.- DE LOS GASTOS COMUNES OBLIGATORIOS A LOS BENEFICIARIOS DE APARTAMINIOS.
Los beneficiarios de Apartaminios estarán obligados, en la proporción a los intervalos de ocupación que les corresponda, a contribuir a los gastos y fondos de reserva del condominio que han quedado señalados en artículos anteriores, estar al corriente en el pago de los honorarios del Fiduciario, así como a todos los gastos y fondos que en especial se señalen para hacer frente a las obligaciones específicas de su apartaminio atento a lo señalado en este título, debiendo pagar en caso de mora el 2.5% mensual sobre saldos insolutos de los adeudos correspondientes a su apartaminio.
ARTICULO 86.- DE LA FORMA DE CONTRIBUIR AL FONDO PARA LOS GASTOS DE LOS BIENES O ÁREAS COMUNES Y EL FONDO DE RESERVA DEL CONDOMINIO.
Los beneficiarios de apartaminios que sean dueños de derechos personales sobre una unidad designada como apartaminio, están obligados a contribuir al fondo para gastos de los bienes comunes y el fondo de reserva del condominio.
En este caso, su obligación consistirá en aportar la parte que les corresponda de dichos gastos en función de:
1. - Los intervalos de ocupación de que sean dueños sobre la unidad designada como Apartaminio.
2. - La aportación a que se refiere el número anterior, deberá hacerse en relación al factor de porcentaje que corresponda a la unidad designada como apartaminio en el condominio
Para los efectos de este artículo se estará a lo dispuesto por el artículo 29 de este Reglamento.
ARTICULO 87.- DEL FONDO DE RESERVA DE LOS APARTAMINIOS.
A los beneficiarios de apartaminios les será obligatorio constituir un fondo especial de reserva para cubrir los gastos de mantenimiento, reparación y reposición del mobiliario y equipo del apartaminio, en cantidad suficiente para ello, la que será fijada por el Administrador y entregada a él para su custodia y aplicación.
En caso de que fuese necesario dar mantenimiento, reparar o reponer alguna pieza del mobiliario o equipo de apartaminio, el Administrador, sin que requiera de ninguna autorización procederá a ello, tomando, los recursos de este fondo, y si éste no fuese suficiente hará el cargo correspondiente a los beneficiarios.
ARTICULO 88.- DE LAS SANCIONES
El incumplimiento de las obligaciones consignadas en los artículos 22, 23, 24, 25, 26, 27 y 28 del Reglamento, así como de las obligaciones a que se refieren los artículos relativos de este título traerá como consecuencia que el beneficiario de apartaminios se haga acreedor a:
1. - No podrá hacer uso de su unidad, para lo cual el Administrador tomará las medidas que juzgue convenientes, recurriendo en caso necesario al auxilio de la fuerza pública.
2. - Que se le obligue a enajenar su unidad o ceder los derechos que sobre ésta tenga, de acuerdo con la resolución que se tome en la asamblea de condóminos atendiendo a lo dispuesto ene. Artículo 43 de la Ley.
DE LAS DISPOSICIONES FINALES
Este Reglamento entrará en vigor a partir de la fecha de otorgamiento de la escritura, de la cual debe formar parte integrante.
ARTICULO 90.- Cualquier persona que por cualquier título tenga derechos sobre alguna unidad o unidades está obligada a sujetarse a este Reglamento.
ARTICULO 91.- Si uno o varios condóminos siempre que sus unidades representen la tercera parte del condominio niegan su consentimiento para reformar el presente Reglamento o para hacer las mejoras necesarias al condominio la mayoría podrá someter el caso a la autoridad judicial pero si los oponentes representan por lo menos la tercera parte del condominio, su voto será inapelable.
ARTICULO PRIMERO.- De conformidad con lo pactado con los condominios en sus Contratos de Obra y Promesa de Fideicomiso, se designa como Administrador a Playatel, S.A. de C.V.
ARTICULO SEGUNDO.-Sujeto a la ratificación que en su caso otorgue la primera asamblea de condóminos, para el primer ejercicio.
a) Integrarán al Comité de Vigilancia las siguientes personas:
PRESIDENTE: Dr. José Ezquerra
SECRETARIO: Dr. Luis Cervantes
b) Se fija como cuota de mantenimiento la cantidad de _________________________,
$_______________________ y de $_____________________, como fondo de reserva, que deberán cubrir los condóminos proporcionalmente al pro indiviso de sus unidades.
c) Como fondo de reserva para los beneficiarios de apartaminios, se señala por cada uno de estos, la suma de _______________________ $ ______________________ que cubrirán los primeros en proporción al número de intervalos de ocupación que les corresponda.
Las cantidades de los incisos “b” y “c”, se fijarán oportunamente por la Asamblea de Condóminos y entretanto rige la actual de la administración.
