Pagina nueva 1

CONDOMINIO LAS TORRES GEMELAS

Contratos de Operador de Pool de Rentas

Rental Pool Operator Contract

CONVENIO DE REGLAS Y PROCEDIMIENTOS PARA LA OPERACION DE POOL DE RENTAS, QUE CELEBRAN EL CONDOMINIO LAS TORRES GEMELAS, REPRESENTADO POR SU COMITÉ ADMINISTRATIVO CONDOMINIO), POR LA PRIMERA PARTE Y NUEVOS DESTINOS, S.A. DE C.V., REPRESENTADO POR ______________________ (OPERADOR) POR LA SEGUNDA PARTE, Y AQUELLOS CONDOMINOS QUE MEDIANTE TERCEROS ALQUILEN O ARRIENDEN SUS UNIDADES EN EL CONDOMINIO LAS TORRES GEMELAS POR CONDUCTO DEL OPERADOR (PROPIETARIO), COMO TERCERA PARTE.

ANTECEDENTES

PRIMERO: El Artículo 10 del Reglamento de Condominio y Administración del Conjunto denominado Las Torres Gemelas (Reglamento) establece el derecho de los Condóminos de arrendar sus propiedades o sus derechos de fideicomisario, con las limitaciones, mismas que señala el propio Reglamento, la Ley sobre el Régimen de Propiedad y Condominio para el Estado de Guerrero (Ley) y el Código Civil para el Estado Libre y Soberano de Guerrero (Código).

SEGUNDO: A la vez, el Reglamento establece en sus Artículos 14 y 15, la obligación de los condóminos y sus invitados de utilizar las unidades y los bienes de propiedad común del condominio de manera ordenada, tranquila y conforme a la moral y buenas costumbres, así como sin restringir o hacer más oneroso el derecho de los demás.

TERCERO: En vista de los retrasos de pago, quebrantos económicos y deficiencias en el nivel de calidad de las operaciones de algunos Pooles de Renta, los cuales han ocasionado demérito en la reputación del Condominio; pero tomando en cuenta que los Pooles de Renta aportan un alto porcentaje de los ingresos del edificio, se reconoce la necesidad de que formen parte de las operaciones del edificio y que sean regulados en forma clara y precisa.

CUARTO: Dada la problemática que se ha suscitado por las razones indicadas en el inciso anterior, el Comité Administrativo ha acordado que a partir del 1º de Junio del 2001, cualquier persona física o moral que desee tener la calidad de Operador en el Condominio Las Torres Gemelas, deberá firmar un Convenio en los términos del presente documento.

QUINTO: Con el fin de cumplir con el objetivo indicado en el antecedente anterior y con lo establecido en el Reglamento, las partes han acordado celebrar el presente convenio con el fin de reglamentar en forma clara y precisa los derechos y obligaciones de cada una de las partes, de acuerdo con las siguientes declaraciones y cláusulas:

DECLARACIONES

Declara el Condominio:

1.- Que se encuentra debidamente constituido conforme a la Ley, mediante la Escritura Pública Numero 54,486 de fecha 26 de Diciembre de 1979, pasada ante la fe del Notario Público #58, Lic. Mario D. Reynoso Obregón, de la Ciudad de México, Distrito Federal y que se encuentra debidamente facultado para celebrar este convenio.

2.- Que se encuentra dado de alta ante la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, el cual le ha asignado el Registro Federal de Contribuyentes Número CTG-810320-Q99.

3.- Que su domicilio es Av. Costera Miguel Alemán #93, Fraccionamiento Club Deportivo, Acapulco, Gro, México, C.P. 39690.

Declara el Operador:

1.- Que se encuentra debidamente constituido conforme a la Ley mediante la escritura Pública Número 65723 de fecha 21 de Septiembre de 1995 pasada ante la fe del Notario Público # 18, Lic. Julio Antonio Cuauhtemoc García Amor del Distrito Judicial de Tabares y que se encuentra debidamente facultado para celebrar este convenio.

2.- Que se encuentra dado de alta ante la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, el cual le ha asignado el Registro Federal de Contribuyentes numero NDE-950921.

3.- Que su domicilio es Chiapas 207 4º piso, Col. Roma, México D.F. C.P. 06600.

CLAUSULAS

SECCIÓN UNA DE LAS OBLIGACIONES DEL OPERADOR:

PRIMERA: Para efectos de la aplicación de este Convenio, se entenderá como Operador a aquella persona física o moral, que demuestre ser propietario de alguna unidad del Condominio Las Torres Gemelas y que bajo cualquier título se dedique a administrar o promover la comercialización de una o más unidades, incluyendo las que sean de su propiedad en el Condominio Las Torres Gemelas. En el caso de una persona moral, el representante legal deberá demostrar ser propietario a titulo personal de algún Condominio, en caso de que la persona moral no lo sea.

SEGUNDA: El Operador conviene en dar aviso por escrito al Condominio de sus intenciones de iniciar la actividad de renta de unidades, así como la fecha de inicio de la misma. En dicho escrito deberán especificarse los siguientes datos:

v Nombre de la persona física o moral responsable de la actividad.

v En caso de personas morales, copia de la escritura constitutiva de la misma.

v Copia de la Cedula Fiscal Correspondiente o alta de Hacienda para la actividad.

v Copia de su Cédula Turística.

v Domicilio y teléfono del responsable.

v Copia cancelada de la forma de factura utilizada para la actividad.

v Lista del personal a su cargo y las funciones que desempeñarán.

v Una declaración en la que libera de toda responsabilidad fiscal y laboral respecto a sus operaciones al Condominio Las Torres Gemelas.

TERCERA: Durante su primer año de operaciones, el Operador deberá garantizar la solvencia de las mismas mediante una fianza y/o bienes cuyo valor de mercado sea equivalente a dos bimestres de cuotas de mantenimiento de los condominios bajo su administración, en forma aceptable al Condominio. Dicha garantía será exigible en los casos de insolvencia, suspensión de servicios, o incumplimiento reiterado de sus convenios de pago de conformidad con la Cláusula Décima Cuarta del presente Convenio.

La obligación de proporcionar la fianza a la que se refiere esta cláusula después del primer año de operaciones, se basará en el historial de pago del Operador durante ese período. En el caso de que el promedio de días de antigüedad de pago de los adeudos de dicho condominio (incluyendo los pagos por cualquier concepto, que son a cargo del Propietario), sea superior al promedio general de todos los Propietarios del Condominio, será obligatoria la fianza. En caso contrario, la fianza podrá ser liberada. Esta situación será revisada en forma anual por el Condominio para determinar si es o no necesaria la fianza en cada año posterior.

CUARTA: El Operador deberá entregar al Condominio, carta firmada por el propietario de cada unidad que pretende utilizar, en la cual el propietario autoriza al operador a hacer uso de la misma. Dicha carta deberá incluir los siguientes datos:

Ø Nombre completo del propietario.

Ø Número del condominio respecto del cual se otorga autorización.

Ø Nombre del operador autorizado.

Ø Fecha de inicio de la autorización.

Ø Fecha de término de la autorización.

Ø En caso de alguna limitación especial respecto a su uso, los términos de dicha limitación.

Ø Firma del propietario.

Ø Original del Anexo A (adjunto al presente convenio), firmado por el Propietario, mediante el cual reconoce haber recibido copia del presente convenio y manifestando su conformidad con los derechos y obligaciones contenidos en el mismo.

QUINTA: Para que proceda la inclusión de un condominio a un Pool de Rentas, deberá estar totalmente al corriente en sus pagos y cumplir con todas sus obligaciones con el Condominio, incluyendo (pero no limitados a) cuota de mantenimiento, fondo de reserva, aportaciones especiales, intereses moratorios y cuotas de ocupación, etc. Así mismo, el Operador deberá solicitar la revisión física de la unidad que se pretende utilizar, la cual deberá estar en las condiciones de calidad, estipuladas mas adelante en esta Cláusula y la Cláusula Sexta.

El Operador se compromete a mantener los condominios bajo su administración dentro de una norma de calidad equivalente a los establecidos por Calidad Mexicana Certificada, A.C. (CALMECAC), para establecimientos de la categoría de Cuatro Estrellas y Cuatro Diamantes. Para este efecto, el Propietario de cada Condominio y el Operador, conceden al Condominio la facultad de efectuar una revisión de la condición física de su unidad, para determinar el cumplimiento con los lineamientos de calidad arriba mencionados.

En el caso de que el Condominio determine que si se está dando cumplimiento con los niveles de calidad requeridos, emitirá la constancia respectiva por 12 meses. El Operador conviene en no operar ninguna unidad si no cuenta con dicho certificado. En el caso de una revisión efectuada en forma independiente por CALMECAC, bastará su certificación para amparar las unidades bajo la administración del Operador respectivo.

En forma anual se efectuarán revisiones de las certificaciones, en caso de que algún condominio no esté cumpliendo con las normas de calidad, se dará aviso por escrito al Operador de las deficiencias que se hayan encontrado y se concederá un plazo dé 15 días hábiles para efectuar las mejoras necesarias. En el caso de no efectuar dichas mejoras, el Operador y el Propietario no podrán utilizar dicho condominio para la renta al público hasta en tanto no se corrijan.

En el caso de que el Operador y el Propietario no estén de acuerdo con la evaluación de calidad y las mejoras a efectuar, las partes convienen en este acto en designar a Calidad Mexicana Certificada, A.C. como arbitro, quien emitirá su dictamen independiente, el cual será obligatorio para las partes. Los costos de la evaluación serán por cuenta del Operador. En el caso de que el Operador se niegue a efectuar la revisión arriba indicada, o posteriormente no cumpla con las recomendaciones del dictamen en un plazo no mayor a 90 días, será causa para la rescisión del presente convenio.

SEXTA: El Operador se obliga a proporcionar los servicios de apoyo a los invitados y huéspedes que ocupen los condominios bajo su administración, dentro de las áreas privativas en lo que se refiere al mantenimiento, servicio de blancos, vajillas, suministros y atención a clientes, dentro de un nivel de calidad equivalente a los establecidos por Calidad Mexicana Certificada, A.C. (CALMECAC) para establecimientos de la categoría de Cuatro Estrellas y Cuatro Diamantes. Para este efecto, el Operador y el Propietario darán la facultad al Condominio para efectuar una auditoria de los servicios proporcionados por el Operador para determinar el cumplimiento con los lineamientos de calidad arriba mencionados. Dicha auditoria podrá ser realizada por CALMECAC, bastando su certificación para dar cumplimiento con este punto.

En el caso de que el Condominio determine que no se está dando cumplimiento con los niveles de calidad requeridos, dará aviso por escrito al Operador sobre las deficiencias que ha encontrado y le concederá un plazo de 15 días hábiles para efectuar las mejoras necesarias. En el caso de no efectuar dichas mejoras, el Operador y el Propietario convienen en suspender sus operaciones, hasta que las deficiencias sean corregidas.

En el caso de que el Operador no esté de acuerdo con la evaluación de calidad y las mejoras a efectuar, las partes convienen en este acto en designar a Calidad Mexicana Certificada, A.C. como arbitro, quien emitirá su dictamen independiente, el cual será obligatorio para las partes. Los costos de la evaluación serán por cuenta del Operador. En el caso de que el Operador se niegue a efectuar la revisión arriba indicada, o posteriormente no cumpla con las recomendaciones del dictamen en un plazo no mayor a 90 días, será causa para la rescisión del presente convenio.

El Operador estará obligado a estar presente y/o a tener a por lo menos a una persona en las instalaciones del Condominio durante un mínimo de 12 horas diarias, con la finalidad de que se atiendan en forma adecuada las necesidades de las personas que ocupan las unidades bajo su administración. Durante las 12 horas restantes del día, el Operador deberá designar por escrito a la persona responsable de atender las necesidades de sus huéspedes, la cual no es necesario que esté presente en las instalaciones del Condominio, pero quien podrá ser localizada, de tal manera que atienda cualquier solicitud en un lapso no mayor a 60 minutos.

SEPTIMA: Con la finalidad de corroborar que los niveles de calidad a los que se refieren la Cláusulas Quinta y Sexta se estén cumpliendo, el Operador estará obligado a encuestar en forma semanal a un mínimo del 40% de los huéspedes que hayan ocupado en esa semana las habitaciones bajo su administración. El formato de encuesta será proporcionado por el Condominio en el área de recepción, procurando que sea similar al formato usado por los otros Operadores y el mismo Condominio, para calificar sus propias operaciones y tabulado en forma semanal por el Gerente Operativo. La calificación promedio mínima aceptable será del 65%. La falta de cumplimiento de esta calificación durante 4 semanas consecutivas o en mas de 4 ocasiones en cualquier trimestre del año, será causal para la rescisión del presente convenio.

OCTAVA: El Operador será responsable de contratar el personal necesario para proporcionar los servicios establecidos en las Cláusulas Quinta y Sexta, quienes podrán tener acceso a las áreas comunes del condominio, para efectuar sus labores. Para este fin, el Operador deberá proporcionar una lista de las personas que laboran a su cargo, así como su categoría, su horario de trabajo, su día de descanso, etc. con excepción de los trabajadores de nivel gerencial, estas personas deberán entrar y salir de las instalaciones del Condominio por el acceso del estacionamiento y reportarse con el personal de seguridad que controlará sus horas de entrada y salida (para efectos de seguridad únicamente), determinará que se encuentran debidamente uniformados y pulcros y que porten un gafete durante las horas que permanezcan dentro del Condominio.

NOVENA: El Operador conviene en no hacer promoción de sus servicios dentro de las instalaciones del Condominio, ni de utilizar los servicios de ninguno de los empleados del Condominio para este efecto. Por consiguiente, se compromete a no ofrecer ninguna comisión, propina o gratificación a los mismos. En el caso de que se compruebe que el Operador haya incurrido en la violación de esta cláusula, en primera instancia será advertido por escrito de la falta con la solicitud de no volver a incurrir en ella. Cuando el Operador incurra en dos casos de reincidencia, conviene en que será fundamento para suspender en forma definitiva sus operaciones de renta dentro del Condominio.

Para este efecto las personas que lleguen al Condominio sin reservación, walk-ins, se les ofrecerá en Recepción un listado de los paquetes que ofrece cada operador, para que escojan el que más les convenga. Una vez que los clientes se encuentren dentro de nuestras instalaciones, ningún Operador podrá intervenir para convencerlos de comprar sus paquetes y estará sujeto a las mismas penalidades arriba mencionadas.

DECIMA: El Operador conviene en que solo promocionará los servicios que estén a su alcance proporcionar o los servicios que ya son obligación del Condominio.

DECIMA PRIMERA: El Operador conviene en respetar las actividades de los otros Operadores que llegasen a operar dentro del Condominio y en particular en lo que se refiere al respeto de sus herramientas de trabajo y sus suministros de servicio. En el caso en que se determine que el Operador deliberadamente haya incurrido en esta falta, en primera instancia será advertido por escrito, con la solicitud de no volver a incurrir en la misma. En caso de que el Operador incurra en dos casos de reincidencia, conviene en que será fundamento para suspender en forma definitiva sus operaciones de renta dentro del Condominio.

DECIMA SEGUNDA: El Operador se compromete a informar a sus clientes de las reglas de conducta marcadas en el Reglamento del Condominio y en los diversos ordenamientos existentes y que se encuentran marcados en diversos lugares del Condominio. Entre estas se señalan en particular el respeto a las reglas para el uso de las áreas de alberca, dentro del lobby y pasillos de las habitaciones, así como el de no servir bebidas alcohólicas a menores de edad o a personas que estén visiblemente alcoholizadas. El Condominio reconoce que es la obligación de la Administración y del Departamento de Seguridad, asegurar que todas las personas dentro del Condominio observen y cumplan con el Reglamento y los ordenamientos arriba citados, por lo que en caso de incumplimiento de las mismas tomarán las acciones pertinentes, incluyendo, en caso de reincidencia, el obligarlos a retirarse del Condominio.

DECIMA TERCERA: El Operador se compromete a incluir una cláusula en sus convenios con los Propietarios, en la que se especifique claramente que el Operador actúa por cuenta y orden del Propietario y por lo tanto, todas las obligaciones que existan respecto al Condominio por concepto de Cuotas de Ocupación, Cuotas de Mantenimiento, Fondos de Reserva, Aportaciones Especiales y los cargos moratorios respectivos son obligaciones del Propietario, aun en el caso de que el Operador dejara de pagar los mismos. Para efectos de que el Propietario esté debidamente informado de la falta de pago por parte del Operador, en su caso, el Condominio informará de la falta de pago al Propietario en forma bimestral, en el caso de Cuotas de Mantenimiento, Fondo de Reserva, Aportaciones Especiales e Intereses Moratorios, mediante el envío de un estado de cuenta a su domicilio registrado en las oficinas del Condominio.

DECIMA CUARTA: Aun cuando la obligación primaria de pago de las cuotas a las que se refiere la Cláusula Décima Tercera, es responsabilidad directa del Propietario, se reconoce una obligación moral entre el Operador y el Condominio para el pago de ciertas de estas cuotas. Para este efecto, el Operador informará al Condominio de las cuotas que haya acordado pagar por cuenta del Propietario.

CLAUSULA DECIMA QUINTA: El Operador conviene en que las actividades que podrá realizar se limitarán exclusivamente a las relacionadas con la promoción y renta de habitaciones. Por lo tanto, se abstendrá de realizar cualquier otro tipo de actividades incluyendo (pero sin limitación al corretaje de bienes raíces), operaciones de cambio, promoción o venta de tiempo compartido o derechos de uso similares, venta de artesanías u otros productos perecederos o no perecederos.

SECCIÓN DOS DE LAS OBLIGACIONES DEL CONDOMINIO

DECIMA SEXTA: El Condominio se compromete a proporcionar todos los servicios requeridos, para la atención de los invitados del Operador dentro de una norma de calidad equiparable a los establecidos por Calidad Mexicana Certificada, A.C. (CALMECAC) para establecimientos de la categoría de Cuatro Estrellas y Cuatro Diamantes, en lo que se refiere a los servicios proporcionados dentro de las áreas comunes y privativas del Condominio, entre los cuales se encuentran incluidos los de: Bell boys, Camaristas, Recepcionistas, Cajeros, Personal de Seguridad, Personal de Áreas Publicas, Personal de Mantenimiento; así como los servicios de: agua potable fría y caliente, energía eléctrica, fumigación y servicio telefónico. El Condominio se compromete a que los servicios a los que se refiere la Cláusula Décima se proporcionarán en igualdad de circunstancias que los servicios que se proporcionan a los demás condóminos sin que se discrimine sobre la base de su calidad de usuario.

En el caso de que el Operador, a su juicio, estime que los servicios no se están proporcionando dentro de los lineamientos establecidos en esta cláusula, dará aviso por escrito al Condominio con el fin de corregirlos y a su vez el Condominio informará al Operador las acciones que se están llevando al respecto. En caso de que las fallas se originen en forma repetitiva, las partes convienen en nombrar un tercero de común acuerdo, con el fin de determinar los pasos a seguir para la resolución de las fallas, la cual será determinante para las partes.

DECIMA SEPTIMA: El presente convenio tendrá un plazo indefinido, pero podrá ser rescindido por incumplimiento de sus condiciones por cualquiera de las partes. Para dicha rescisión, la parte solicitante informará por escrito a las partes los motivos de la misma, fijando un plazo razonable para remediar los incumplimientos. En caso de no ser remediados, se procederá a la cancelación definitiva.

Leído el presente convenio, las partes lo firman de común acuerdo el día __ de Diciembre del 200_.

_______________________________ ____________________________

Condominio Las Torres Gemelas

Condominio Operador

Anexo A

Consentimiento de Propietario y Reconocimiento de Convenio de Pool de Rentas

Propietario: ___________________________

Condominio: ___________________________

Nombre del Operador Autorizado: ___________________________

Fecha de inicio de la autorización: ___________________________

Fecha de término de la autorización: ___________________________

Limitaciones respecto al uso del Condominio: ___________________________

______________________________________________________________________

Por medio de la presente, autorizo al Operador arriba indicado a hacer uso de mi Condominio para efectos de participación en la operación de Pool de Rentas del mismo.

Confirmo haber recibido copia del Convenio de Pool de Rentas celebrado entre el Operador y el Condominio con fecha ______ de _______________ del _______ y de haber aceptado los derechos y obligaciones que se contienen en el mismo.

El presente Anexo forma parte del Convenio arriba mencionado y se agrega como parte del mismo.

De conformidad

Propietario: ______________________________________

Condominio: ______________________________________

Firma: ______________________________________